【分享】如何挑選EB-5投資移民區域中心項目?
流覽次數：6085    添加時間:2017/2/28    來源:陳婕律師

截至到2016年11月1日，美國移民局一共批准了864個區域中心。每家區域中心往往還有不同的項目，這麼多的項目讓投資人眼花繚亂，每個 項目的一大堆文件資料更是讓人找不到頭緒。投資人在看項目資料時如何抓住重點？在最快時間內做出有效的比較？

陳婕律師很早開始接觸美國各類投資移民項目，是國內早期研究EB-5的律師之一，從傳統的個人投資移民開始，到後期繁盛的區域中心項目，在查看項目上摸索出一些思路，在此和投資人分享。不管12月9日之後區域中心法案用何種方式延期，希望能幫助在選項目的投資人整理出頭緒。

在選項目時的兩大重點：綠卡安全、資金安全。在瞭解最常見的地產類項目時可以從以下幾點著手來看：

綠卡安全
1. 就業模型
投資人都將綠卡安全擺在第一位。根據美國EB-5行業協會IIUSA調查資料，綠卡所需的項目就業是否達標，是I-829申請被拒的首要原因，占總數的64.67%。

區域中心項目使用的就業，主要是建築就業和經營就業兩大類。每類又可分為直接、間接、衍生就業。關於這些就業類型的劃分、風險性、如何比較就業模式優劣、以及如何看懂項目檔對於就業人數的分析，已有行業人士做過詳細而專業的闡述，請參考以下文章：
EB-5就業風險分析三部曲（初級篇）：直接、間接和衍生就業
EB-5就業風險分析三部曲(中級篇)：建築就業和經營就業哪家強？
EB-5就業分析風險分析三部曲(高級篇)：實戰分析如何判別就業風險

建築就業風險最低，已是行業共識，越來越多的項目都在採用建築就業模式，一個項目的就業模式往往在商業計畫或就業分析報告的相關章節裏介紹，一定要文字落實！如何查看相關章節上面第三篇有詳細介紹，在此不再贅述。

2. 建築成本
要注意的是，建築就業基本採用“建築成本”方法計算就業，“建築成本”包括建築硬性花費和FFE（傢俱、固定裝修和設備）花費。因此這種情況下建築成本造價就顯得尤為關鍵，如果是建築成本因注水等問題被移民局認定不合理，根據該成本推算出來的就業人數將嚴重受到影響，繼而影響到投資人綠卡。

3. 項目完工
項目完工與否不僅直接關係綠卡的取得，也和資金還款密切相關。應考慮：籌集的資金是否能確保用於項目建設、不會被挪作他用？項目建造過程是否有第三方監管？開發商是否有能力將 項目建設完成？是否有完工擔保？項目需要籌集的資金是否能按時到位？如果不能按時到位是否有替代方案？

資金安全
1. 投資結構，EB-5資金占比？EB-5投資人順位？其他資金構成與落實？
EB-5投資人現在都知道了EB-5資金占比低且位於第一順位是最理想的。

因此，很多項目的宣傳頁就出現了EB-5占比15%（甚至更低），第一順位之類的廣告詞。如何實現資金占比低還能位於第一清償順位？一定要看項目文件內容，文字落實！再次提醒。

之前一位客人提到，她看的一個項目有高級貸款，但EB-5仍佔據第一順位。我問這裏的第一順位如何實現？她說仲介告訴她：因為高級貸款年限15年，EB-5借款時間只有5~6年最先到期，所以是第一順位。

在此簡要說明一下：債權到期先後和債務清償（債權受償）順位、抵押權順位不是同一回事。先到期債權不代表可以優先受償。

債務清償/債權受償順位，是指各債權之間的權利序列關係問題，有擔保的債權就擔保物優先於無擔保的債權受償。擔保物權主要是指抵押權、質押權或留置權。而普通債權則平等受償。

抵押權順位，指就同一個抵押物設定數個抵押權時，各抵押權人優先受償的先後順序。

當債權人是多人，且財產不足清償全部債務時，債務的清償順序就突顯重要。並且同為優先受償的抵押權人中也有順位。同一順位債權人之間才沒有受償的先後順序，如果債務人有財產可供執行，同順位債權人就同時受償，沒有先後之分。

也就是說，如果項目能按時還款，大家皆大歡喜，順位的重要性不會凸顯。一旦無法順利還錢，之前簽的這些檔就決定了你能否拿回？能拿回多少？

至於其他資金的構成與落實，現在經常看到很多項目有股權投資、高級貸款等高大上字眼。這些更要文字落實，注意查看具體檔了。

2. 擔保是否足額？
雖然每個項目的商業計畫書，顯示未來幾年的現金流都很充足，能夠償還EB-5投資款，但畢竟這只是計畫、預計，可信度在投資人心中往往大打折扣。

投資人看重的擔保，有的項目既有物的擔保又有人的擔保，看來更為安全，不過也要看擔保物和保證人能力。物的擔保中最常見的是不動產抵押。抵押物的價值關係到債權人所享有的債權能否切實得到清償，如果抵押物價值小於所擔保的債權，將來清償時的順位就尤其關鍵，上文解釋過。

除了實現抵押權時的將來價值，還應關注設立抵押時抵押物的價值。如果抵押物通過超評貸到了更多資金，將來還款時的再貸款或變現將面臨問題。

3. 抵押變現能力和速度？
抵押物變現需要多久？我是受償第幾順位？大地產和小地產哪類變現速度更快？影響變現能力的主要因素？投資人對房地產通常比較熟悉，一些考慮點不明而喻。

選項目當然還涉及其他各個方面，陳律師在此抛磚引玉，歡迎補充和交流更多建議！投資人如有其他問題想瞭解，也歡迎和陳婕律師聯繫。

律師介紹：
陳婕律師，上海交大法律碩士，上海律師協會成員，自2005年開始涉外法律工作，在涉外民商、美國投資與移民、涉外婚姻家庭等領域有長期研究及豐富的實務經驗，10年實務，跨越語言文化差異，更懂中國客戶。微信： cj08277, Email：cj08277@163.com.


作者：陳婕律師
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