行業乾貨 | 深度分析ALC的第三方建築風控是怎麼做的？
流覽次數：3098    添加時間:2017/6/22    來源:RCH走進美國

美國借貸中心（American Lending Center）攜手美國著名建築服務商德聰集團（Tetra Tech, NASDAQ: TTEK）為每個EB-5項目的建築施工提供完整的“資金監理，現場驗收和建築完工擔保”服務，由企業主，企業主聘請的（指定）建築商，美國借貸中心和德聰集團共同簽署一份四方協定（Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment），為建築施工全程提供專業第三方資金監理，定期現場驗收的同時，確保建築施工在預算內順利完成。該協議規定，不管任何原因，如果項目指定的建築商無法完成 項目的施工，德聰集團須中途接手施工並將其完成。

從2005年開始，德聰集團已經為遍佈美國各地的上千家建築施工項目提供過該項服務。令人震驚的是，這上千個項目中，迄今為止，僅僅有屈指可數的六個項目出現過指定建築商無法完成施工，德聰“被迫”按照協定接手的情況。而這僅有的六次出手，德聰又都在不超最初預算的前提下，順利完成了建築施工。海量簽約項目僅有低於千分之六的未完工率，德聰接手後又能實現百分之百的“等預算”第三方完工率，這一奇跡是怎麼創造的呢？其實，在簽署上述服務協定前，德聰集團的建築風控團隊要對目標 項目的建築規劃，設計圖紙，建築商合約，具體預算清單等決定建築施工的所有因素進行嚴格徹底的審查，並根據多年的專業經驗，設立自己認為合理的標準，按照“我如果隨時接手 項目”的假設，改正企業主或者指定建築商的錯誤，在施工前將所有潛在的完工隱患一一排除。德聰這道極其嚴格的第三方建築風控不僅確保了美國借貸中心所有項目建築施工的順利完成，本質上也徹底消除了建築就業的所有風險。

由於美國借貸中心的所有EB-5項目都只使用建築就業，通過這份具備充分法律效力的商業合同，德聰的建築風控也就完美保護了所有綠卡申請人的根本利益，使他們不會因為項目就業不到位而無法取得永久綠卡。



德聰集團的建築風控團隊由一批建築專家組成，有豐富的建築施工管理經驗，熟悉在保證施工品質的情況下如何節省各個環節的成本，如何控制預算外開支，並善於發現和制止建築商在合同內外可能套取的不當盈利。當一個新的建築施工項目申請美國中小企業局SBA貸款，企業主首先需要聘請一家建築商，與其簽署建築施工合同。在提交了貸款申請後，一方面，第二貸款的出資機構美國中小企業局SBA（通過代理機構認證發展公司CDC）對 項目會進行嚴格的金融風控，確認項目未來的現金流足夠滿足還貸的資金要求。另一方面，第一貸款的借貸機構美國借貸中心ALC聘請的第三方建築服務公司德聰集團Tetra Tech也要同時對項目進行嚴格的建築風控，確保項目的建築規劃切實可行，圖紙準確，預算中各種花費數額合理，並通過修改建築合同徹底把握資金使用權和緊急情況下的項目控制權。



德聰集團的建築風控是怎麼做的呢？
簡單來說，德聰的出發點就是假定自己來簽約完成這樣一個建築項目，從設計方案到預算每一項具體花費，都根據自己的經驗進行規劃和計算，在發現企業主指定建築商的想法或者數字不同時，立刻強制“糾正”建築商的錯誤，使得整套建築施工計畫從一開始就完全進入德聰軌道，並通過建築過程中的資金監理權和定期現場驗收不斷強化監督管控，確保施工從頭到尾在德聰設定的軌道上完成。如此一來，如果建築商“出軌”，德聰第一時間即可輕易接手施工，並順利完成。下面讓我們結合實例演示一下德聰的具體風控手段。

初步項目審核報告（Initial Project Review Report）

每個申請“資金監理，現場驗收和建築完工擔保”服務的項目必須要接受德聰建築風控團隊的盡職調查。初步項目審核報告（Initial Project Review Report）就是德聰集團完成了盡職調查後提出的風控總結報告。通常，這份報告會通過充分詳細的分析，提出一系列具體的要求，調整原來建築合約，規劃和預算方面不合理的部分，從而把建築施工完全導入“德聰軌道”。報告提出的調整內容一般分成以下三部分：

（1）建築合約的審核及加入德聰控制權條款，
（2）建築規劃和設計的審核及修正，以及
（3）建築預算的逐項審核及修正。

只有當企業主及其指定建築商接受了這些調整，按照這份報告提出的要求修改所有檔後，德聰才能簽署四方協定，提供“資金監理，現場驗收和建築完工擔保”服務，美國借貸中心也才能在美國中小企業局SBA正式批准後，完成EB-5資金的“過戶”手續，向建築施工輸入EB-5資金。

下面我們就來分別分析一下這三個部分。

I．建築合約的審核及加入控制權條款

在初步項目審核報告中，德聰建築風控團隊對企業主與企業主聘用的建築商（指定建築商）之間簽訂的建築合約會進行仔細分析，尋找任何不符合行業標準，有任何遺漏，不準確或者不合理的地方，指出問題，要求修改，並在報告中提醒作為 項目借貸機構的美國借貸中心，哪些問題需要小心處理。

下圖是實例截圖。在第1項的綜合總結中，德聰團隊已經明確指出，建築合約中的付款方式是符合行業標準的。然而，合約並沒有顯示建築“跟蹤標誌”如何變動，德聰也沒有收到其他增減項報告。同時，德聰發現企業主與指定建築商之間存在特殊“連帶”關係，建議借貸機構美國借貸中心仔細審核。



在發現問題並提出解決方案的同時，德聰團隊針對合約中展示的重要內容，包括正確內容，也給出了專業的評價。舉例：上圖中的d項提到，合約中設定的施工週期從拆除舊建築到完成新建築，預估為25個月。德聰團隊經分析認為，根據德聰以往處理過的大量類似 項目看，這個預估的施工週期確實在合理範圍之內。具體到施工週期的認證，這種第三方的專業評估可以向移民局有效解釋施工週期的合理性，從而確定在就業計算中是否應該包含建築的“直接”就業。



在上圖的f項中，德聰團隊認為，項目的合約總價與德聰對於項目的整體成本分析，以及指定建築商提供的軟硬花費一覽表三方面基本吻合，建築商收費並未出現過分之處。但同時，德聰團隊仍要求指定建築商針對在施工過程中普通條件下的各單位成本做出更細緻的分項羅列，以備在施工週期超出計畫致使成本增加的情況下，有一個參照計算增加費用的標準。此外，在g項中德聰團隊按照未來四方協議的要求，提出建築合約的最終版本需要做出一個重要修改，即把德聰集團列為項目的第三方資金監理機構。



在上圖的l項中，為進一步加強對項目施工範圍和收費的控制，德聰團隊要求合約增加以下條款：如果施工範圍或者合同收費有任何的變動，需要首先取得借貸機構美國借貸中心和德聰集團的批准，企業主在取得上述批准之前無權修改合約，更不能隨時實施。這項控制權很大程度保證了項目不會因為企業主和建築商的單方面意願而增加不必要的施工內容，更不能隨意增加建築成本。

II．建築規劃和設計的審核及修正

在初步項目審核報告的第二大部分，德聰團隊把焦點放在了建築項目的最初規劃和設計上。下面再通過同一實例具體說明德聰團隊審核及修正的內容都有哪些。



上圖中的綜合總結部分提到，目前經審核的施工圖紙在最終申報施工許可時，應包含額外施工範圍對於建築成本的影響，而且在正式動工前，要求指定建築商必須按照最終獲批的圖紙以及相應合約價格做最後的審閱。在a項中，德聰團隊提到外部建築隔層圖紙有幾處繪圖方面的錯誤，需要做出修改。此外，德聰團隊還認為此專案屬於古典風格酒店，所以不應按照連鎖酒店的建築規格來進行比較。也正因如此，指定建築商需要提供更加細緻的圖紙資訊，以確保此 項目在各方面條件完美結合的條件下完成施工。

此外，在上圖的b項中，德聰團隊注意到設計圖紙並沒有與項目的地質勘測報告中的設計預想相結合，所以建議地質勘測工程師對於地基圖紙方面進行進一步的審核。



在上圖的c項中，德聰團隊提到並未看到建築周邊環境規劃和景觀規劃圖紙，而且在價格一覽表中並未發現項目外部基礎設施和內部日常資源方面的詳述，所以建議環境規劃工程師以及機械、電路、下水系統工程師在各項日常施工資源進行進一步核查，以確保各項資源均可使用。



在上圖的e項中，德聰團隊針對地質勘測報告給出了自己的專業建議。德聰團隊提議對於項目土壤使用作出升級，以確保淺基礎設備的正常運轉。地質勘測報告僅僅是對即有土壤採樣作出的評定，但仍有許多不可預見性的潛在風險，所以德聰團隊建議借貸機構美國借貸中心一定要求企業主雇傭地質勘測工程師，並對於土壤升級以及基礎挖掘方面作出嚴格的關注。此外，德聰團隊還建議指定建築商提供移除不合規土壤以及土壤升級各方面的價格作參考。

III．建築預算的逐項審核及修正

初步項目審核報告的第三大部分就是對指定建築商提出的建築預算進行逐項審核。

德聰團隊在審核建築預算時，會充分發揮自己團隊豐富的建築施工經驗優勢，按照行業的基本標準設定合理的評判準則，逐項與指定建築商提供的數位進行一對一比較，並給出詳細意見。下圖是前述實例中該部分的綜合總結描述。德聰團隊提出，指定建築商提出的建築整體預算價格低於德聰集團對於 項目整體預算價格大約14個百分點，這個數字明顯偏離了行業標準。此外，指定建築商的邊際成本也低於德聰集團預估邊際成本8個百分點。所以，德聰團隊要求指定建築商必須再做出一套後備預算成本，以預防成本的突增。預算過高固然存在巨大隱患，為贏得投標而刻意降低預算，在建築過程中再以出現不可控因素等原因“找回”預算空間，增加收費同樣是很危險的。德聰團隊使用合理的行業基準進行評估，可以同時避免兩方面的問題，不僅能保證 項目預算的合理性，更從一開始就基本保證在預算執行過程中每項花費準確落地，不會出現巨大偏差。



德聰建築風控徹底杜絕了資金使用風險

德聰團隊的三方面審核在邏輯上環環相扣，從已有的建築合約出發，憑藉豐富的行業經驗和嗅覺，敏銳捕捉任何不合理的漏洞，同時加入“高壓性”的控制權條款，徹底控制住建築施工的範圍和整體費用。同時，德聰團隊追本溯源，研究企業主和指定建築商的建築規劃和設計方案，找出規劃中不合理和錯誤的地方，從根上進行治理，避免錯誤的規劃未來對預算產生衝擊。最後，德聰團隊對指定建築商提出的預算又進行了逐項分析，用行業的統一標準進行比對，糾正各種數位錯誤。經過這一系列“組合拳”，德聰團隊的建築風控徹底封殺了企業主或者指定建築商在資金使用過程中任何挪用或者誤用預算的可能，有效確保了預算中每一分錢（包括EB-5資金）都能有效合理用於建築施工。

需要建築就業的EB-5投資人是真正受益方

申請綠卡的EB-5投資人必須在I-829解除條件申請（“永久”綠卡申請）中向美國移民局提出證據，證明自己投資所應該創造的10個就業機會已經全部實現，才能順利取得永久綠卡。如果就業來自建築過程，按照經濟學的消費模型（Expenditure Model）原理，只要計畫中的建築預算被“成功”花掉，規劃中的建築完成施工，則所有按照該計畫計算出來的建築就業（如果建築週期長於兩年，包括直接，間接和衍生三部分建築就業的總和，否則僅包括間接和衍生就業兩部分建築就業的總和）就證明已經永久到位，此後任何時間提交I-829申請，只要向移民局提交預算花費單據和政府機構在完工審核通過後頒發的建築使用許可證（Certificate of Occupancy），就業部分就達到要求了。

由於美國借貸中心的所有項目只計算並使用建築就業申請綠卡，因此建築一旦完工（預算花掉，建築完成），所有申請綠卡所需就業就永久到位了。有了德聰集團提供的“建築完工擔保”服務，看著過去12年低於千分之六的“監督下未完工率”和百分之百的“接手後完工率”，我們有充足的理由相信，EB-5投資人在簽字加入美國借貸中心項目投資的那一刻，移民申請所需要的所有就業就註定會全部到位，不存在任何不確定性。

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