ALC新項目發佈 | No.72 華盛頓州精品雙子酒店
流覽次數：3384    添加時間:2018/7/28    來源:ALC走進美國

華盛頓州精品雙子酒店 No.72---Sleep Inn & Mainstay Suite, Spokane, Washington項目發佈

3809 South Geiger Boulevard Spokane, Washington 99224


項目概述
Sleep Inn &Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店是美國精品國際酒店集團旗下的品牌。美國精品國際酒店集團(Choice Hotels International)是世界排名第二的飯店特許經營公司。精品最早起源於信譽良好的品質客棧(Quality Inn)連鎖集團，這是一家以中等價格一貫的高品質服務的飯店業先驅。1981年，隨著舒適酒店(Comfort Inn)的開設和發展，精品開始快速發展。在相繼收購了Clarion、Rodeway Inn和Econo Lodge之後，精品又對Sleep Inn和MainStay Suites進行了革命性的改造，使自身的業務範圍得到全面拓展，從經濟型消費到高消費，從基本服務到高檔次的娛樂享受，各種服務無所不包，能夠滿足社會各階層人士的需求。精品目前已在36個國家開設了4000多家飯店、小旅館、全套間飯店和度假區，並有部分正處於是建設之中，這些飯店分屬於以下品牌：Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, Cambria Suites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。



華盛頓州精品雙子酒店位於華盛頓州的斯波坎市(Spokane)，詳細地址：3809 South Geiger Boulevard Spokane, Washington 99224。斯波坎位於內陸西北部的中心地帶，是華盛頓人口第二多的城市。斯波坎市環境優美，在過去的41年裏，斯波坎三次被選為“全美城市”，最近的一次是2015年。酒店所在位置交通非常便利，緊臨90號高速公路和斯波坎國際機場。精品雙子酒店是一個三層的雙品牌酒店，占地7.26英畝，包括Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店。Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店有客房46間，Mainstay Suites主流套房酒店有客房41間，總共99個停車位。酒店設施有室內游泳池，健身房，商業中心洗衣房以及早餐室等。2個酒店將共用全部公共設施和同一個管理團隊，保潔團隊和銷售團隊。無論是休息、工作或享樂，精品雙子酒店都能讓旅客在感受其現代時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時，享受到更加怡然自得的舒適住宿環境。不論是對於前來度假的旅客還是來當地出差的商務人士來說，精品雙子酒店絕對是完美之選。酒店建築施工期為12個月，開業時間預計在2019年。



項目優勢
• 高級貸款多重金融風控審批。華盛頓州精品雙子酒店(Sleep Inn & Mainstay Suite)項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程序。它不僅要符合美國移民局對EB-5項目的普遍性要求，還要通過金融機構的多重金融風控審批，對企業主的經營經驗，抵押償付條件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 酒店未來現金流有保障。項目選址優勢明顯，綜合當地市場和經濟發展前景，以及管理團隊的豐富經驗，酒店未來幾年現金流充足，發展潛力濃厚，償還貸款沒有任何壓力。

• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業的固定資產來清償債務。投資人的EB-5資金與金融機構的資金，在清償順位上共占第一順位(Pari Passu)。

• 合理退出機制。ALC獨特的高級貸款模式可以在重新貸款和資產清算的形式以外，為投資者再提供一個靈活有效的退出方式，即通過向其他銀行和金融機構出售貸款而實現。

• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到76.30人，完全能滿足4個投資人所需要的40個就業。並且，由於所需的40個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• 第三方專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管。項目有美國權威的專業建築施工公司提供的全面資金管控及施工監管，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

資金結構和用途
項目資金總需求量約為$1188萬美元。資金結構為：美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款200萬美元(占總資金來源17%)，和非EB-5第一商業貸款572萬美元(48%) (其中SBA提供擔保的資金額度為500萬美元)，以及借貸企業本身提供的現金投入416萬美元(35%)。需要說明的是：ALC提供的第一貸款200萬美元，系來自4個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為50萬美元。




創造就業分析
華盛頓州精品雙子酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個ALC酒店項目的成功經驗，從項目所需的直接就業和建築產生的就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

A. 由於建築帶來的就業：根據不少於$935萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的就業總數將在57.09人。

B. 開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，經營將需要新增12個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少7.21個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數將達到至少19.21。

因此，本項目的總就業數將會達到76.30人，能滿足7位EB-5投資人對就業的需要，按照美國借貸中心的貸款計畫，本專案將募集4位EB-5投資人參與貸款，就業的總人數是完全符合美國EB-5項目就業要求的。所需的40個就業將全部來自建築產生的就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程序。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

在ALC操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過該第三方監管機構的嚴格審核過濾，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。


接下來，在資金發放後的一個月內，監管機構會進行下一個更重要的跟進工作：對項目進行施工現場的檢驗，來進一步確認資金使用在了正確的地方，並出具施工進度報告。

報告須包括：
a. 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
b. 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 施工現場照片


ALC投資人在I-526遞交後，都會定期收到項目施工報告，含以上所有資訊。所有項目全部都有第三方專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管，確保EB-5投資人需要的建築就業100%到位，EB-5資金安全運轉！

項目選址
華盛頓州精品雙子酒店選址於華盛頓州的斯波坎市(Spokane)。斯波坎位於內陸西北部的中心地帶，是華盛頓人口第二多的城市。斯波坎市環境優美，有斯波坎河穿過城市以及斯波坎市中心的濱河公園。

斯波坎市


美麗的斯波坎河

在過去的41年裏，斯波坎三次被選為“全美城市”，最近的一次是2015年， “全美城市”獎項是全國十大榮譽之一。

斯波坎2015年被選為“全美城市”

這座城市每年舉辦很多大型的社區活動，節日慶典和聚會，包括全國最大的定時公路賽Lilac Bloomsday Run以及最大的三對三籃球錦標賽Hoopfest。

定時公路賽Lilac Bloomsday Run

華盛頓州精品雙子酒店的具體位址是3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。酒店所在位置交通非常便利，緊臨90號高速公路和斯波坎國際機場。

詳細地址：3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224

管理團隊
項目的開發管理工作將由H&H酒店開發有限公司(H&H Hospitality Spokane, LLC)承擔。H&H酒店開發有限公司總裁Kevin Hoyle先生有多年的財富管理和地產開發經驗，他于1997年創立了Hoyle Capital Management, Inc，一家金融諮詢公司。在此之前，他是H3TLegacy Capital Partners的總裁和首席執行官，這家公司專來投資房地產的對沖基金。

酒店的運營管理由Lighthouse Hospitality Group承擔。Lighthouse Hospitality有超過32年的酒店管理經驗，將負責酒店的團隊招聘和提供客戶服務。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，華盛頓州精品雙子酒店的主要負責人Kevin Hoyle信用記錄良好，無拖欠款記錄。

抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務將吸引大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。酒店建築施工期為12個月，開業時間預計在2019年。根據世界領先的房地產估值及諮詢公司HVS諮詢有限公司提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到1,170萬美元，穩定經營後的估值將達到1,300萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況，酒店開發商對酒店項目地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮：

• 酒店開業經營後估值將達到1,170萬美元，穩定經營後的估值將達到1,300萬美元，是EB-5貸款額的數倍。
• 酒店區位優勢明顯，交通便捷，周邊企業眾多，商業發展潛力濃厚，靠近目標 市場，未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢
• 連鎖知名品牌，帶來網路效應

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：


綜上所述，華盛頓州精品雙子酒店項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金投入到美國中小企業，給投資人提供了最大限度的資金安全。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

 
來源：ALC走進美國


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