ALC項目發佈 | No.72 華盛頓州精品雙子酒店高級貸款項目
流覽次數：4215    添加時間:2019/12/7    來源:美國移民ALC

華盛頓州精品雙子酒店高級貸款項目  No.72---Sleep Inn & MainstaySuite, Spokane, Washington 發佈

3809 South Geiger Boulevard Spokane,Washington 99224



項目概述

Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店是美國精品國際酒店集團旗下的品牌。美國精品國際酒店集團(Choice Hotels International)是世界排名第二的飯店特許經營公司。精品最早起源於信譽良好的品質客棧(Quality Inn)連鎖集團，這是一家以中等價格一貫的高品質服務的飯店業先驅。1981年，隨著舒適酒店(Comfort Inn)的開設和發展，精品開始快速發展。在相繼收購了Clarion、Rodeway Inn和Econo Lodge之後，精品又對Sleep Inn和MainStay Suites進行了革命性的改造，使自身的業務範圍得到全面拓展，從經濟型消費到高消費，從基本服務到高檔次的娛樂享受，各種服務無所不包，能夠滿足社會各階層人士的需求。精品目前已在36個國家開設了4000多家飯店、小旅館、全套間飯店和度假區，並有部分正處於建設之中，這些飯店分屬於以下品牌：Comfort, Quality, Clarion, Sleep Inn, Ascend, CambriaSuites, Suburban, Econo Loddge, Rodeway Inn和MainStay Suites。



華盛頓州精品雙子酒店位於華盛頓州的斯波坎市(Spokane)，詳細地址：3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。斯波坎位於內陸西北部的中心地帶，是華盛頓人口第二多的城市。斯波坎市環境優美，在過去的41年裡，斯波坎三次被選為“全美城市” ，最近的一次是2015年，“全美城市” 獎項是全國十大榮譽之一。這座城市每年舉辦很多大型的社區活動，節日慶典和聚會，包括全國最大的定時公路賽Lilac Bloomsday Run以及最大的三對三籃球錦標賽Hoopfest。酒店所在位置交通非常便利，緊臨90號高速公路和斯波坎國際機場。這是一個三層的雙品牌酒店，占地7.26英畝，包括Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店和Mainstay Suites主流套房酒店。Sleep Inn & Suites舒眠套房酒店有客房46間，Mainstay Suites主流套房酒店有客房41間，總共99個停車位。酒店設施有室內游泳池，健身房，商業中心洗衣房以及早餐室等。2個酒店共用全部公共設施和同一個管理團隊，保潔團隊和銷售團隊。無論是休息、工作或享樂，精品雙子酒店都能讓旅客在感受其現代時尚的空間佈局、靈感四溢的設計風格以及合理價格的同時，享受到更加怡然自得的舒適住宿環境。不論是對於前來度假的旅客還是來當地出差的商務人士來說，精品雙子酒店絕對是完美之選。酒店已於2019年9月正式開業。

項目優勢 
• 高級貸款多重金融風控審批。華盛頓州精品雙子酒店(Sleep Inn & Mainstay Suite)項目的資金安全較其它EB-5項目更有保障。它不僅要符合美國移民局對EB-5項目的普遍性要求，還要通過金融機構的多重金融風控審批，對企業主的經營經驗，抵押償付條件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。
 
• 酒店未來現金流有保障。華盛頓州精品雙子酒店已於2019年9月正式開業。項目選址優勢明顯，綜合當地市場和經濟發展前景，以及管理團隊的豐富經驗，酒店未來幾年現金流充足，發展潛力濃厚，償還貸款沒有任何壓力。
 
• 貸款比例低，且兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。此項目包含EB-5資金的高級貸款比例僅達預算的22.73%，該項目的土地和建築物全部抵押給高級貸款，並且企業主的其他關聯公司和股東一起提供擔保確保順利還款。借款企業自投金額高達35.02%。貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付貸款，EB-5所在的高級貸款借貸機構有權沒收並拍賣其抵押物固定資產，並優先獲得拍賣清償。
 
• 合理退出機制。ALC獨特的高級貸款模式可以在重新貸款和資產清算的形式以外，為投資者再提供一個靈活有效的退出方式，即通過向其他銀行和金融機構出售貸款而實現。
 
• 完全使用建築就業，建築完工即成功創造所需就業。項目預計創造的全職就業崗位總數為76.30個。按建築預算計算，建築完工時建築過程總共創造57.09個永久就業崗位，目前建築已經完工，已能充分滿足EB-5投資人所需要的30個就業機會，投資人無須依賴任何經營就業。
 
• 協力廠商專業建築公司提供資金監管和施工驗收服務，借款公司提供“建築完工擔保”。項目高級貸款機構聘請了美國權威的建築監理公司為項目的施工提供全面的資金監管和施工驗收服務，確保資金使用的精確和高效，杜絕資金誤用和浪費。同時，借款公司提供高額押金，為項目完工提供資金的擔保。建築已完工，完全沒有建築風險，且抵押物價值有保障。由於本項目的EB-5投資僅使用建築就業，建築完工意味著EB-5投資人的綠卡申請將不會因為就業不足而被拒絕。

資金結構和用途
項目資金總需求量約為$1188萬美元。資金結構如下圖。需要說明的是：ALC提供的第一貸款270萬美元，系來自3個EB-5投資人的投資款匯總，每個投資人的投資金額為90萬美元。

創造就業分析
華盛頓州精品雙子酒店的就業計算分析採用移民局批准的RIMS II 標準方式計算出總共就業人數，就業報告由ALC首席經濟學家Scott Wagner完成。他曾於2011年至2013年期間任職于美國移民局，直接負責經濟學家顧問小組的工作，與EB-5審核官密切合作，為EB-5項目的眾多現行裁定及行政程序做出了奠基性的貢獻。2014年他加入ALC並成為首席經濟學家，他經手的五十多個ALC項目的就業報告獲得移民局100%批准，他在EB-5領域的專業積澱和美國移民局的內部視角是集團的寶貴財富。
 
• 由於建築帶來的間接和衍生就業：根據不少於$935萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數為57.09人。(注意：因建築施工不滿兩年，直接就業將不計算在內)
 
• 開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，保守估算，經營需要新增12個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少7.21個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數會達到至少19.21個。
 
因此，本項目的總就業數為76.30人，能滿足7位EB-5投資人對就業的需要，本項目將募集3位EB-5投資人。而且，項目已完工並開業，建築產生的間接和衍生就業就已經完全滿足了3位投資人的就業需求，完全不需要依賴任何酒店經營的直接就業，永久綠卡無憂。

協力廠商資金管控及施工監管
ALC所有EB-5項目全部有協力廠商監管公司做最全面的資金管控及施工監管，並確保資金的使用符合高級貸款的要求，該監管公司必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程序。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時有權隨時進行現場施工檢驗，並對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

在ALC操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用EB-5資金和其他貸款之前，必須要提交劃款申請，經過該協力廠商監管機構的嚴格審核過濾，才能放款。從而杜絕資金濫用和挪用，避免不必要的放款。



在資金發放後的一個月內，監管公司會對專案進行施工現場的檢驗，來進一步確認資金使用在正確的地方，並出具施工進度報告。報告須包括：

a. 檢驗時建築商完成施工總量的大致比例和建築進展情況
b. 支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 施工現場照片



ALC投資人在I-526遞交後，都會定期收到項目施工報告，含以上所有資訊。所有項目全部都有協力廠商專業建築施工公司提供全面資金管控及施工監管，確保EB-5投資人需要的建築就業100%到位，EB-5資金安全運轉！

項目選址
華盛頓州精品雙子酒店選址於華盛頓州的斯波坎市(Spokane)。斯波坎位於內陸西北部的中心地帶，是華盛頓人口第二多的城市。斯波坎市環境優美，有斯波坎河穿過城市以及斯波坎市中心的濱河公園。



在過去的 41 年裡，斯波坎三次被選為“全美城市” ， 最近的一次是 2015 年，“全美城市” 獎項是全國十大榮譽之一。



這座城市每年舉辦很多大型的社區活動，節日慶典和聚會，包括全國最大的定時公路賽Lilac Bloomsday Run以及最大的三對三籃球錦標賽Hoopfest。



華盛頓州精品雙子酒店的具體位址是3809 South Geiger Boulevard, Spokane, Washington 99224。酒店所在位置交通非常便利，緊臨90號高速公路和斯波坎國際機場。

管理團隊
項目的開發管理工作由H & H酒店開發有限公司(H & H Hospitality Spokane, LLC)承擔。H & H酒店開發有限公司總裁Kevin Hoyle先生有多年的財富管理和地產開發經驗，他于1997年創立了Hoyle Capital Management, Inc，一家金融諮詢公司。在此之前，他是H3T Legacy Capital Partners的總裁和首席執行官，這家公司專來投資房地產的對沖基金。 

酒店的運營管理由Lighthouse Hospitality Group承擔。Lighthouse Hospitality有超過32年的酒店管理經驗，將負責酒店的團隊招聘和提供客戶服務。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，華盛頓州精品雙子酒店的主要負責人Kevin Hoyle信用記錄良好，無拖欠款記錄。 

抵押商業地產估值
酒店已於2019年9月正式開業，各大新聞媒體包括雅虎財經等相繼報導了該酒店開業的盛況。酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務吸引了大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。根據世界領先的房地產估值及諮詢公司HVS諮詢有限公司提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到1,170萬美元，穩定經營後的估值將達到1,300萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況，酒店開發商對酒店專案地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮：

• 斯波坎市環境優美，多次被選為“全美城市”
• 酒店區位優勢明顯，交通便捷，周邊企業眾多，商業發展潛力濃厚，靠近目標市場，未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢
• 連鎖知名品牌，帶來網路效應
            
在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：

高級貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。

文章來源：美國移民ALC


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