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ALC項目發佈 | No.78 印第安那州希爾頓花園酒店及會展中心高級貸款項目
流覽次數:1225    添加時間:2019/12/11    來源:美國移民ALC

印第安那州希爾頓花園酒店及會展中心高級貸款項目 No. 78 –Hilton Garden Inn & Conference Center, Kokomo, IN 發佈


209 S Union St, Kokomo, IN 46901



項目概述
希爾頓全球控股集團(Hilton Worldwide, Inc.)是全球首屈一指的國際酒店管理公司,擁有遍佈全球84個國家和地區的超過4080家酒店,包括超過672,000間客房。希爾頓集團創立於1919年,在不到90年的時間裡,從一家酒店擴展到遍佈世界五大洲的各大城市,成為全球最大規模的酒店之一。希爾頓花園酒店(Hilton Garden Inn)是希爾頓旗下屢獲殊榮的高檔經濟型酒店品牌,憑藉遍佈全球的686個分點、極富吸引力的社交空間以及高端設施,確保讓入住客戶獲得絕對超值的住宿體驗。 


項目整體設計


酒店的外形設計


會展中心的外形設計

印第安那州希爾頓花園酒店及會展中心位於科科莫市的市中心,詳細地址:209 S Union St, Kokomo, IN 46901。科科莫市是印第安那州大都市區的主要城市,地理優勢不言而喻。近年該市經濟發展迅速,是除了印第安那州首府印弟安納波里斯市之外的一座主要大城市,該市還曾被《福布斯》(Forbes)雜誌列為全美國“最佳工作城市”之一。專案所處位置市內交通非常方便,周邊環境優美,被各大公園環繞。項目距離印第安那大學只有2英里。待建的花園酒店共123個客房,每個房間至少配有1個停車位。其他設施還包括室外游泳池,健身房,商務中心,自動販賣機,洗衣房等。會議中心總面積約2萬5千平方英尺,其中有約1萬3千平方英尺為對外出租場地,會展中心建成後將為科科莫市大型活動、會議以及婚禮、家庭聚會等活動提供場所。項目待建。

項目優勢
• 高級貸款嚴格信貸風控審批。印第安那州希爾頓花園酒店及會展中心高級貸款項目(Hilton Garden Inn & Conference Center, Kokomo, IN)將EB-5資金全部“植入”項目高級貸款中,資金安全性有充分保障。在滿足維持風險(At Risk)的投資規則前提下,ALC通過金融機構特有的信貸風控程序,對申請貸款企業及股東的信用,管理經驗,市場需求進行嚴格評估,精准測算項目未來現金流,保障還款能力;同時ALC通過協力廠商估價公司的報告,對貸款抵押資產在不同階段的價值進行準確估價,確認在貸款違約或破產的極端情況下該高級貸款仍具備充分的損失追償能力。項目是當前EB-5市場上極其罕見的,經過嚴格金融風控審核的高級貸款項目。

項目所有權歸屬當地政府。項目將由印第安那州科科莫市市政府斥資興建,市政府擁有會展中心及停車場的全部產權。項目主體建築分為三個部分:希爾頓酒店、會展中心和停車場。希爾頓酒店由開發商擁有並負責開發,會展中心和停車場由市政府擁有並負責開發。科科莫市政府同意,希爾頓酒店將享有免費使用停車場的權利。同時,會展中心今後200年的租金收入將與希爾頓酒店共同作為高級貸款抵押,確保貸款的安全回收。本項目中,政府的土地和現金投入近$1300萬,此外還提供了高達$720萬的多項低息和無息貸款,是多年來科科莫市政府投入資金最多的城市開發項目。建成後該項目將成為科科莫市無可爭議的商業核心地標。

• 酒店未來現金流有保障。項目選址優勢明顯,施工位置位於科科莫市的市中心最繁華地段。這完全符合該市政府為帶動當地經濟發展在城市核心地帶營建綜合商業設施,推動商業發展的政府經濟發展策略。有了市政府的政策,資金和稅收等方面的支持,加上管理團隊的豐富經驗,項目選址優勢未來將有效轉化為項目充足的現金流,確保高級貸款的順利還款。

• 高級貸款同時使用固定資產和未來收入雙重抵押,EB-5資金處於第一清償順位。希爾頓酒店的土地和建築物以及將來會展中心的租金收入將全部抵押給包括EB-5在內的高級貸款。如果未來出現貸款違約或者項目破產,ALC有權沒收並拍賣希爾頓酒店,同時也有權沒收會展中心未來200年的租金收入,清償高級貸款損失。

• 退出機制靈活。與夾層貸款或者優先股的EB-5投資模式相比,ALC的高級貸款無須增加重新貸款額度來創造空間回購排在高級貸款之後的債權或股權,從而有效降低了EB-5資金通過重新貸款退出項目的難度。同時,由於高級貸款有活躍的二級交易市場,ALC還可以通過向其它銀行或金融機構出售EB-5高級貸款借據的方式實現EB-5資金的退出。

• 完全使用建築就業,建築完工即成功創造所需就業。項目預計創造的全職就業崗位總數將達205個。按建築預算計算,建築完工時建築過程將創造其中152個永久就業崗位,能充分滿足EB-5投資人所需要的140個就業機會,投資人無須依賴任何風險較高的經營就業。

• 協力廠商專業建築公司提供資金監管和施工驗收服務,以及“建築完工擔保”。項目貸款機構聘請了美國權威的建築監理公司為項目的施工提供全面的資金監管、施工驗收和完工擔保服務,杜絕資金誤用和浪費。同時完工擔保也保障了EB-5投資人的就業及時到位。意味著EB-5投資人的綠卡申請將不會因為就業不足而被拒絕。

資金結構和用途
項目資金總預算為$3587萬。需要關注的是:ALC提供的EB-5貸款$1260萬屬於高級貸款的一部分,來自14個EB-5投資人,每個投資人的投資額為$90萬,EB-5資金將用於希爾頓酒店的開發,政府貸款將用於會展中心和停車場的開發。





創造就業分析
印第安那州希爾頓花園酒店及會展中心高級貸款項目的就業計算分析將採用移民局批准的RIMS II 標準方式計算出總共就業人數,就業報告將由ALC首席經濟學家Scott Wagner完成。他曾於2011年至2013年期間任職于美國移民局,直接負責經濟學家顧問小組的工作,與EB-5審核官密切合作,為EB-5項目的眾多現行裁定及行政程式做出了奠基性的貢獻。自從2014年他加入ALC並成為首席經濟學家以來,他經手的五十多個ALC項目的就業報告均獲得移民局批准。Scott在EB-5領域的實操經驗和對美國移民局的就業審批規則的熟悉是ALC投資人申請獲批的保障。

• 由於建築帶來的間接和衍生就業:根據不少於$3369萬資金投入建築施工來計算,這部分產生的間接和衍生就業總數將在152人。(注意:雖然建築施工可能超過兩年,但保守起見,建築直接就業將不計算在內)。

• 開發完成後項目正式開始經營產生的就業:按照移民局認可的當地同行業就業規模,保守估算,經營將至少需要新增30個直接就業崗位,並因此而刺激產生至少23個間接或衍生就業崗位,從而在經營產生的就業人數將達到至少53個。

因此,本項目的總就業數將會達到205人,本項目將募集14位EB-5投資人,則每位投資人創造至少14.6個就業, 而且,建築產生的間接和衍生就業就已經完全滿足了14位投資人的就業需求,完全不需要依賴任何項目經營的直接就業。建築完成時,投資人即滿足了在I-829申請中最關鍵要求-就業達標,消除了永久綠卡獲批的不確定性。

協力廠商資金管控及施工監管
ALC所有EB-5項目全部有協力廠商監管公司提供全面的資金監管及施工驗收服務,確保資金的使用符合建築施工的要求,這樣的施工監理公司必須具備以下三個特點:

1) 熟悉建築施工行業的監理要求,法律規定及業務程序,擁有監理大型施工項目所需的工程,財務,法律等專業人員組成的管理團隊,能有效評估施工風險,管理施工進度,在規定時間內督促完工,並保證施工品質,避免預算的增加。
2) 成功監理過同類型施工專案中預算規模類似或更大的項目,等施工資金使用的審核,確認和跟蹤有豐富的系統操作經驗。
3) 施工驗收團隊有豐富的現場經驗。在階段性施工驗收過程中,有能力精確判斷施工進度,評估每筆資金使用的合理性,在發現潛在的施工問題後迅速找到合理的解決方案。

在ALC的每一個項目進入到了施工階段時,建築商在使用EB-5資金和其他貸款之前,必須要提交劃款申請,經過該協力廠商監管機構的嚴格審核過濾,才能放款。這一監管流程從根本上杜絕了資金的挪用,也避免了資金的誤用。



在資金發放後的一個月內,施工監理公司會項目進行施工現場驗收,確認資金使用在正確的地方,並出具施工驗收報告。報告須包括:

a. 驗收當日施工總量完成的大致比例和施工詳細進展
b. 資金支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 海量施工現場照片



ALC投資人在I-526遞交後,都會定期收到項目驗收報告,包含以上資訊。ALC所有項目都有協力廠商專業建築監理公司提供全面資金監管及施工驗收服務,確保了EB-5投資人需要的建築就業100%到位,EB-5資金安全運轉!

項目選址
項目所在地科科莫市是印第安那州大都市區的主要城市,地理優勢不言而喻。近年該市經濟發展迅速,據2018年人口統計,全市人口增至58,000個,是除了印第安那州首府印第安納波利斯市之外的一座主要大城市。


科科莫市

科科莫市經濟結構以汽車業為主,近年該行業在汽車生產方面,進行了大量的技術和工程創新。該市還曾被《福布斯》(Forbes)雜誌列為全美國“最佳工作城市”之一。


科科莫市老橋高地公園


項目具體位址:209 S Union St, Kokomo, IN 46901

項目所處位置市內交通非常方便,周邊環境優美,被各大公園環繞。項目距離印第安那大學只有2英里,項目具體位址是209 S Union St, Kokomo, IN 46901。

管理團隊
項目的開發商Hillcrest地產開發公司(Hillcrest Development, Inc.)將承擔建築開發的所有工作。Hillcrest公司是一家全方位服務的公司,有30年以上房地產相關的成功管理和開發經驗,管理的商業酒店和餐飲連鎖價值超過2.5億,包括位於印弟安納波里斯市的萬豪廣場套房酒店、紹姆堡市的費爾菲德套房酒店等。

項目建成後將由Aimbridge Hospitality酒店管理公司來負責日常的經營管理,Aimbridge Hospitality是一家領先的全球協力廠商酒店管理公司,旨在為全球的各大豪華酒店,度假村,會議中心和生活時尚酒店等提供品牌的全方位服務。Aimbridge於2019年與州際酒店及度假村合併,現在在49個州和20個國家/地區擁有超過1400個優質物業。


Aimbridge Hospitality酒店管理公司所管理的部分酒店品牌

綜上所述,印第安那州希爾頓花園酒店及會展中心高級貸款項目是一個優質EB-5投資移民項目。EB-5 資金作為項目的高級貸款進入項目,在貸款違約或項目破產等極端情況下能夠為EB-5資金提供最佳的保護。由於項目在移民申請的計畫中只使用建築過程產生的間接和衍生就業,不僅將項目經營風險嚴格排除在創造就業過程之外,更因為協力廠商監管公司提供了建築完工擔保,所需就業將在建築完工時100%到位,保證了EB-5投資人的移民申請不會因為缺乏就業而被拒,大大增強了永久綠卡獲批的可能性。


文章來源:美國移民ALC

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http://www.uslawchina.com/new_content.asp?xw_id=5625

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