ALC項目發佈 | No.80亞利桑那州歡朋套房酒店高級貸款項目
流覽次數：4567    添加時間:2020/5/15    來源:美國移民ALC

亞利桑那州歡朋套房酒店高級貸款項目 No. 80 – Hampton Inn & Suites, Phoenix, AZ 發佈

27TH AVENUE & NORTH METRO PARKWAY EASTPHOENIX, ARIZONA


項目概述

歡朋(Hampton)是由希爾頓全球酒店集團(HiltonWorldwide)擁有、管理和特許經營的諸多世界知名酒店品牌之一。歡朋品牌下的酒店有歡朋酒店(HamptonHotels)，歡朋旅館(Hampton Inn)，歡朋套房酒店(Hampton Inn& Suites)，以及希爾頓歡朋酒店(Hampton by Hilton)。20餘年來歡朋一直是中等價位酒店中的佼佼者。歡朋酒店提供舒適的住宿環境，並且“歡朋滿意度保障”項目(Hampton SatisfactionGuarantee)為其服務品質提供100%擔保。高品質的住宿環境，細心周到的服務，合理實惠的價格，廣泛的分佈，再加上其在服務品質嚴格把控上的好口碑使得歡朋酒店成為同行業中的領軍品牌，也是發展速度最快的酒店品牌之一，如今在27個國家（包括美國、加拿大、俄羅斯和德國）擁有超過2,500家酒店。待建的歡朋套房酒店占地1.78英畝（77,319平方英尺），共四層，101個客房，會議空間800平方英尺，共有99個停車位。其他設施還包括早餐室，戶外游泳池，健身房，商務中心，自動販賣機，洗衣房等。



亞利桑那州歡朋套房酒店選址於亞利桑那州的鳳凰城，是美國亞利桑那州的首府和最大城市。鳳凰城在2005年的官方人口普查中超過了費城，成為全美第5大城，2015年的美國人口普查顯示該市有超過156萬人。鳳凰城的城市面積在全美排名第10。截至2015年，大鳳凰城地區已經成為全美第12大都會區，人口約為4,574,531。



鳳凰城以充沛的陽光和壯觀的沙漠風景而知名，周邊的斯科茨代爾市(Scottsdale)、格蘭岱爾市(Glendale)和其他位於亞利桑那太陽穀(Valley ofthe Sun)的市鎮可讓遊客體驗到多姿多彩的文化和戶外探險項目，鳳凰城距離具有傳奇色彩的大峽谷僅四小時車程，吸引了來自世界各地的遊客。



由於冬天氣候和暖，鳳凰城從季節性旅遊和觀光獲益頗多，同時也帶動了高爾夫產業的發展。



亞利桑那州歡朋套房酒店的具體位址是27th Avenue & North Metro Parkway East, Phoenix, Arizona 85051。酒店所在位置交通非常便利，緊臨17號高速公路，離亞利桑那州立大學僅10分鐘車程。



項目優勢 
• 高級貸款多重金融風控審批。亞利桑那州歡朋套房酒店(Hampton Inn &Suites)項目的資金安全較其它EB-5項目更有保障。它不僅要符合美國移民局對EB-5項目的普遍性要求，還要通過金融機構的多重金融風控審批，對企業主的經營經驗，抵押償付條件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 酒店未來現金流有保障。項目選址優勢明顯，綜合當地市場和經濟發展前景，以及管理團隊的豐富經驗，酒店未來幾年現金流充足，發展潛力濃厚，償還貸款沒有任何壓力。

• 貸款比例低，且兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。此專項目含EB-5資金的高級貸款比例僅達預算的6.97%，該項目的土地和建築物全部抵押給高級貸款，並且企業主的其他關聯公司和股東一起提供擔保確保順利還款。借款企業自投金額高達40%。貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付貸款，EB-5所在的高級貸款借貸機構有權沒收並拍賣其抵押物固定資產，並優先獲得拍賣清償。 

• 合理退出機制。ALC獨特的高級貸款模式可以在重新貸款和資產清算的形式以外，為投資者再提供一個靈活有效的退出方式，即通過向其他銀行和金融機構出售貸款而實現。

• 完全使用建築就業，建築完工即成功創造所需就業。項目預計創造的全職就業崗位總數為82個。按建築預算計算，建築完工時建築過程總共創造65個就業崗位，建築完工即能充分滿足EB-5投資人所需要的10個就業機會，投資人無須依賴任何經營就業。 

• 協力廠商專業建築公司提供資金監管和施工驗收服務，借款公司提供“建築完工擔保”。項目高級貸款機構聘請了美國權威的建築監理公司為項目的施工提供全面的資金監管和施工驗收服務，確保資金使用的精確和高效，杜絕資金誤用和浪費。同時，借款公司提供高額押金，為項目完工提供資金的擔保，確保完全沒有建築風險，且抵押物價值有保障。由於本項目的EB-5投資僅使用建築就業，建築只要完工就意味著EB-5投資人的綠卡申請將不會因為就業不足而被拒絕。

資金結構和用途
項目資金總需求量約為$1292萬美元。資金結構如下圖。需要說明的是：ALC提供的第一貸款90萬美元，來自1個EB-5投資人的投資款。


創造就業分析
亞利桑那州歡朋套房酒店的就業計算分析採用移民局批准的RIMS II標準方式計算出總就業人數，就業報告由ALC首席經濟學家Scott Wagner完成。他曾於2011年至2013年期間任職于美國移民局，直接負責經濟學家顧問小組的工作，與EB-5審核官密切合作，為EB-5項目的眾多現行裁定及行政程序做出了奠基性的貢獻。2014年他加入ALC並成為首席經濟學家，他經手的五十多個ALC項目的就業報告獲得移民局100%批准，他在EB-5領域的專業積澱和美國移民局的內部視角是集團的寶貴財富。

• 由於建築帶來的間接和衍生就業：根據不少於$892萬資金投入建築施工來計算，這部分產生的間接和衍生就業總數為65人。(注意：因建築施工不滿兩年，直接就業將不計算在內) 

• 開發完成後項目正式開始經營產生的就業：按照移民局認可的當地同行業就業規模，保守估算，經營需要新增10個直接就業崗位，並因此而刺激產生至少7個間接或衍生就業崗位，從而在經營產生的就業人數會達到至少17個。

因此，本項目的總就業數為82人，能滿足8位EB-5投資人對就業的需要，本項目將募集1位EB-5投資人。而且，項目建築過程產生的間接和衍生就業就已經完全滿足了投資人的就業需求，完全不需要依賴任何酒店經營的直接就業，永久綠卡無憂。

協力廠商資金監管及施工驗收
ALC所有EB-5項目全部有協力廠商施工監理公司提供全面的資金監管及施工驗收服務，確保資金的使用符合建築施工的要求，這樣的施工監理公司必須具備以下三個特點：

1) 熟悉建築施工行業的監理要求，法律規定及業務程序，擁有監理大型施工項目所需的工程，財務，法律等專業人員組成的管理團隊，能有效評估施工風險，管理施工進度，在規定時間內督促完工，並保證施工品質，避免預算的增加。
2) 成功監理過同類型施工專案中預算規模類似或更大的項目，對施工資金使用的審核，確認和跟蹤有豐富的系統操作經驗。
3) 施工驗收團隊有豐富的現場經驗。在階段性施工驗收過程中，有能力精確判斷施工進度，評估每筆資金使用的合理性，在發現潛在的施工問題後迅速找到合理的解決方案。

在ALC的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用EB-5資金和其他貸款之前，必須要提交劃款申請，經過該協力廠商監管機構的嚴格審核過濾，才能放款。這一監管流程從根本上杜絕了資金的挪用，也避免了資金的誤用。




施工驗收報告截圖示例

在資金發放後的一個月內，施工監理公司會對項目進行施工現場驗收，確認資金使用在正確的地方，並出具施工驗收報告。報告內容包括：

a. 驗收當日施工總量完成的大致比例和施工詳細進展
b. 資金支出明細中每一分項在檢驗時的大致完成比例
c. 海量施工現場照片

ALC投資人在I-526遞交後，都會定期收到項目驗收報告，包含以上資訊，一直到項目竣工營業。ALC所有項目都由協力廠商專業建築監理公司提供全面資金監管及施工驗收服務，確保了EB-5投資人需要的建築就業100%到位，EB-5資金安全運轉！

管理團隊
項目的開發管理工作由Empower酒店開發有限公司(Empower MetroCenter LLC)承擔。Empower酒店開發有限公司總裁Dan Norville先生有多年的財富管理和地產開發經驗，開發完成的地產項目包括加州南太浩湖的HotelBecket、猶他州鹽湖城的Peery Hotel、加州聖地牙哥的Quality Suites、亞利桑那州鳳凰城的Doubletree Phoenix North等。根據美國三大信用公司提供的信用報告顯示，亞利桑那州歡朋套房酒店的主要負責人Dan Norville信用記錄良好，無拖欠款記錄。

抵押商業地產估值
酒店優越的地理位置，準確的市場定位，配套的設施，全方位的服務吸引了大量前往當地休閒度假顧客，商業前景樂觀。根據世界領先的房地產估值及諮詢公司HVS諮詢有限公司提供的估值報告，酒店開業經營後估值將達到1,450萬美元，穩定經營後的估值將達到1,540萬美元，是EB-5貸款額的數倍。

現金流和財務預測
為了預測酒店建成後投入使用的現金流及財務狀況，酒店開發商對酒店項目地點，競爭狀況，市場分析、財務預測、遊客流量等方面的因素進行了綜合考慮：

• 鳳凰城環境優美，有許多熱門的旅遊景點，每年吸引成千上萬的遊客 
• 酒店區位優勢明顯，交通便捷，周邊企業眾多，商業發展潛力濃厚，靠近目標市場，未來經濟增長勢頭樂觀，市場需求強勁 
• 酒店房間狀況最優，較周邊酒店具有競爭優勢 
• 連鎖知名品牌，帶來網路效應 

在前述宏觀市場分析的基礎上，綜合酒店周邊商業及競爭者的經營資料，酒店開發商對建設完工後的未來五年的財務運營狀況進行了保守的預測，詳見如下表：


綜上所述，亞利桑那州歡朋套房酒店項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金投入到美國中小企業，給投資人提供了最大限度的資金安全。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。


文章來源：美國移民ALC

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