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中國房地產問題真的比美國更嚴重
流覽次數:2691     添加時間:2010/7/13

  清華大學經濟學教授李稻葵前一段時間在接受英國《金融時報》採訪時指出,中國房地產市場的問題“很嚴峻”,而且他還將目前中國房地產市場與金融危機前美國的房地產市場進行了比較,他的觀點是中國的房地產問題比當時(也就是後來引發全球危機的)美國的房地產市場情況“更根本,也更嚴重”。

  中國房地產市場有泡沫,這是大多數人(包括地產業內人士)的共識,只是對於泡沫的嚴重程度,各有各的判斷,不盡相同,而李稻葵的觀點無疑最具“爆炸性”。不僅是因為這個觀點實在出乎大多數人原先的認識判斷,還由於李稻葵教授同時擔任著中國央行貨幣政策委員會的委員,參與著國家宏觀金融政策的制定和決策過程,因此他的言論也就格外引起媒體及讀者的關注。

  “快樂”的美國有房族和“焦慮”的中國年輕人可比嗎?

  我乍一讀到這個“驚人的觀點”,雖然也十分疑惑,但想到李稻葵教授是從哈佛拿了博士回來的金融學者,更瞭解美國社會經濟的情況,加上他深厚的經濟學術功底,一定是對於中美房地產問題的比較,能夠解讀出非我們常人所能領略的含義。

  可是,作為“經濟學家”的李稻葵教授對這一觀點的闡述基本上卻是“非經濟的”:他認為美國等西方國家當時在房價上漲的時候,人們都是很“快樂的”,因為“人們可以因房產升值而獲得更多的銀行貸款,從而進行更多的消費”,而中國房價的上漲“給中國經濟帶來的是痛苦而不是快樂”,因為“中國許多家庭,尤其是年輕人還不擁有房產”,所以“許多人,尤其是年輕人變得非常焦慮”,他不僅認為“這是一個社會問題”,還進一步認為“是一個潛在的政治引爆點”——這就是他認為中國房地產問題比美國、英國、西班牙等西方國家的問題更嚴重的理由。

  然而,有意義的比較結果是他們倒也的確不如美國當時“擁有房產”的人們那麼“快樂”,因為中國的房貸政策從來就沒有“次級貸款”,人們基本上也很難運用“二次按揭”的手段將物業升值轉化為即時消費。而美國當時的情況是根本沒有能力買房的人群也因為“次貸”政策而“快樂”地擁有了房產,又在房價上漲過程之中由金融機構提供的“再按揭”服務而“快樂”地揮霍、消費泡沫的成果。那麼,我想請教作為“知名”金融研究領域方面專家的李稻葵教授,難道不正是當時美國擁有房產人群的這種“快樂”才將全世界(包括我們中國)都拖入了金融危機的泥潭嗎?相比較而言,目前中國擁有房產的人群沒有那麼“快樂”的狀況,難道不正說明我們的房地產泡沫對整體經濟以及金融系統的潛在風險遠比當時的美國要小,我們的問題遠沒那麼“嚴重和根本”嗎?何以又會推導出了完全相反的結論呢?

  “焦慮”情緒不應進一步渲染強化

  也許李稻葵教授認為面對房價上漲,沒有能力擁有房產的年輕人的這種“焦慮”,就已經足以說明我們房地產問題的嚴重性了。那麼,既然是比較,是否應該比較一下美國年輕人擁有房產的能力以及他們的精神狀態?比較之後我們會發現,作為世界第一經濟強國、人均GDP比我們這個發展中國家要高出許多倍的美國,城鎮家庭,尤其是年輕人擁有房產的比例並不比我們高,而社會卻遠沒有中國社會那麼多的“焦慮”。那麼,問題就來了,我們國家的年輕人有沒有能力擁有房產,為什麼就成了令人“焦慮”的社會和政治問題呢?

  年輕人是我們國家的未來,他們的“焦慮”和不滿應該引起我們的高度重視。我不太認同任志強“買不起房就回老家”這種簡單、粗暴的態度,即使話中有一定的道理,也只會激化對立的情緒;可是我更不認同李稻葵教授以所謂的“同理心”去認可、渲染,甚至誇大化年輕人的這種“焦慮”情緒,因為這樣不但於事無補,而且只會適得其反!老經濟學家成思危先生日前表示“即使現在的房價降50%年輕人照樣買不起房”,你不得不承認這是我們不得不面對的客觀現實。

  李稻葵教授生在60年代,而這一代人中的大部分在中國城鎮屬於“有房階層”,其中部分還是被許多年輕人“仇視”的“擁有多套房”的。然而,60後也好,70後也好,也都經歷了從年輕到不年輕,從無房到有房的過程。在這個過程中,大學畢業大家都住在單位集體宿舍(有些還沒有),結婚了才分一套很小的福利房(許多都還分不到),以後才經歷“房改”;從企事業單位“下海”的都是輾轉租房,三十多歲事業初成才能買上一套小戶型的商品房,四十多歲有積累了才換大房子“改善”,其中比較成功的會再買多套“投資”或留給90後的孩子……這一代人目前正是“上有老,下有小”,其中大部分人傾其半生所得以及未來收入注入所擁有的房產,並將孩子的教育費用、自己和父母隨時可能發生的額外醫療支出及未來不可預知的養老的需要都寄望其中……這就是我們這個發展中國家,在這十幾年的發展中自然形成的房產擁有者的社會結構和年齡層次。李稻葵先生似乎更應該幫助年輕人理清人生奮鬥的路徑,以及清晰目前年齡段事業、生活的正確定位,而不是跟著“起哄”,強化年輕人不切合實際的“焦慮”與不滿的情緒。

  李稻葵教授在美國波士頓學習、生活了許多年,照理應該將自己所熟悉的美國年輕人30歲之前買不起房也是“常態”而且也沒有普遍“焦慮”的情況轉遞給中國的年輕人,讓大家的心態趨於平衡,而不是經過似是而非的“比較”得出我們比美國問題“更嚴重”這樣聳人聽聞的結論,火上澆油,從而使我們的社會“焦慮”更嚴重。李稻葵教授其實是可以運用金融學的專業以及西方國家許多有能力買房的人群仍然選擇租房的事例,來引導年輕人,告訴他們買房——尤其是經濟實力尚不足夠的階段——未必是唯一或明智的理財決策,告訴他們首付以及三十年的累計巨額利息完全有可能徹底透支他們的未來的消費力,並極大地降低他們未來家庭的生活品質和幸福指數。中國買不起房的年輕的人的“焦慮”其實主要是來自於社會的壓力,包括周邊同齡人置業行為以及婚偶物件等等的壓力。李稻葵教授如果用傳播“焦慮”論的精力,以對社會有影響的學者身份來對社會傳播年輕人正確的置業理財觀,那麼不僅無力購房的年輕人因挫敗而產生的“焦慮”感將得到有效消除,同時也可以極大緩解來自社會、來自“女朋友”乃至“未來丈母娘”的壓力。那才是真正幫到這些年輕人,而不是用比這些年輕人更“焦慮”的大聲歎息,將這些年輕人置於一場根本不是一個重量級的、完全沒有勝算的遊戲中,註定成為“失敗者”而經受更嚴重“焦慮”的折磨。

  中國必須避免像美國那樣陷入房地產“全民遊戲”的陷阱

  我認為李稻葵教授關於中國房地產問題比美國“更嚴重”的觀點,真正“有害”之處還在於相對弱化了美國當時房地產問題的嚴重性,而這種“弱化”將很容易使我們忽略從美國的房地產泡沫問題中吸取最重要的教訓。

  眾所周知,這次的全球金融危機是由美國房地產的“次貸”引發的,而所謂“次貸”是美國政府在互聯網泡沫破滅後制定的替代性經濟刺激政策,經過華爾街的精心“設計”,其核心內容卻非常簡單,就是將美國大量的本來根本沒有購房能力的人群捲入購房投資,發動了一場房地產真正的“全民遊戲”。而正是這種“全民遊戲”,無限擴大、拉動出巨大的“需求”,才使得房地產資產價格飛速上漲,終致無可收拾的地步。

  中國沒有美國那樣的“次貸”,但我們和危機前的美國非常相似的地方,就是我們的住宅房地產市場也逐步演變成了“全民遊戲”。但是,我們卻沒有警醒地認識到,正是這種“全民遊戲”的態勢與格局,埋下了我們房價高漲、投資氾濫、投機活躍、調控政策長期失效、社會矛盾激化、問題積重難返最重要的禍根。

  最初98年國家頒佈房改政策的時候,明確提出城鎮居民將通過“政策保障性住房、租賃住房和購買商品房”三種方式“結構化”地解決住房問題,也就是說“購買商品房”在架構設計上應該只是部分人群的“遊戲”,這本來是一個非常清晰而務實的配合房地產支柱產業發展的國家住房建設體系和思路。然而在隨後幾年的發展中,由於保障性住房及公共租賃房的建設推出極其緩慢、嚴重缺失(而經濟適用房被後來實踐證明是存在先天缺陷的失敗產物),就變成了大部分的住房需求只有通過完全市場化的商品房市場發展滿足。於是隨著購買力的加強和需求的不斷增長,房地產市場自然就呈現出供不應求的矛盾,房價也就持續出現“過快”地上漲。國家從04年開始每年的宏觀調控,由於只是遏制需求,而沒能有效地“分流”需求及增加供應,調控房價的目的也就始終未能見效。

  2008年我們本來有了一次徹底、全面調整的機會。可正是被李稻葵教授“弱化”了嚴重性的美國房地產問題,不僅使全球的經濟陷入了危機,同時也打斷了中國房地產市場調整結構,有可能朝向合理、健康化發展的進程。中國中央政府在短暫的猶疑之後,為刺激經濟,在房地產政策上從歷來的遏制需求轉向全面地刺激和拉動購房需求。而各地方政府在拉動購房需求不遺餘力的同時,幾乎全面停頓了政策性保障住房的建設推進。於是,幾乎全部的住房需求都被推入到了商品房的市場之中,中國的房地產徹底進入了“全民遊戲”的時代。

  前幾年,有位經濟學家易憲容長期為買不起房的中低收入者聲討開發商以及高房價,和今天李稻葵教授為年輕人買不起房而“焦慮”如出一轍。他們似乎是在為中低收入者以及年輕人在爭取“權益”,但實質上是將本應由政府保障性、政策性住房來解決,甚至於根本無須現時置業的人群推入到商品房市場。其危害性就在於,他們以他們的學術影響力以及“道德呼聲”為房地產的“全民遊戲”作了理論“背書”。

  只要中國房地產“全民遊戲”的格局不改變,從中長期來看,巨大的需求與有限供應之間的矛盾就無法真正的緩解。調控遏制只能提高投資的難度,但只要供求矛盾中長期存在,投資的價值空間就會繼續吸引投資的需求,而投機也會伺機死灰復燃。到時候,李稻葵教授所“關注”的買不起房的年輕人甚至也會將“焦慮”轉化為購買的行動。而這種以“全民遊戲”為基礎堆積起來的泡沫最終破滅,這些年輕人曾經消除的只是一時的“焦慮”,但是換來的卻可能是終生的“痛苦”。美國的“次貸”人群在泡沫破滅之時可以一走了之,因為他們本來就是“零首付”,甚至在房價上漲的過程中享受過了物業增值的成果。而我們的年輕人卻可能是集父母一輩子的辛勞積蓄以及預支自己未來幾十年的收入,有的甚至還要向親朋舉債。到那個時候,也許中國就真會出現像李稻葵教授所言的那樣,比美國房地產問題“更根本、更加嚴重”的問題。

  政府應著眼於糾正房地產行業整體戰略的嚴重偏失

  這次中央政府的宏觀調控政策,除了各種遏制投資、投機需求的措施之外,的確也提出了許多增加供應的計畫,包括加強政策性保障住房以及普通商品房的要求,最近又有建設公租房的政策和指令出臺。好像又有重新回歸建立“結構化”住房體系的意圖。但是,一段時間過去了,遏制的政策層出不窮,可供應的步驟卻相對遲緩,尤其是政策保障性住房的建設,似乎總是停留在高調的計畫和目標上,實質性的動作卻鮮有表現。“國十一條”開宗明義,將調控的目標確定為“降低城鎮居民通過市場化商品房解決住房問題的難度”,這其實反映了政府還沒有放棄讓大部分人通過購買商品房解決住房問題的想法。這就讓人擔憂政府建立“結構化”住房體系以及徹底改變房地產“全民遊戲”態勢的決心。

如果真想上為政府“謀略”下為年輕人“辦事”,我建議李稻葵教授應該運用對於政府的影響力,矯枉我們國家在房地產行業整體戰略的嚴重偏失。只要“結構化”的住房建設發展體系建立起來,也就是說將相當一部分比例的城鎮居民以及年輕人的住房解決方案從商品房市場中剝離出來,通過保障性體系去解決,中國房地產“全民遊戲”的態勢徹底扭轉改變,那麼房價回歸理性以及房地產行業健康發展的目標也才有可能實現,李稻葵教授所擔憂的年輕人“焦慮”的社會、政治問題才有可能真正有效地解決

文章來源:http://quanzhou.house.sina.com.cn/news/2010-07-15/09154718.html

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