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房市崩盤？明年房價恐暴跌20%，這5大都會區最危險
流覽次數：719 添加時間:2022/9/1
(文章來源：法拉盛同城Flushing58)
美國房地產市場似處于崩潰邊緣，不少專家發出悲觀警告指出，若出現經濟衰退，美國明年房價平均會暴跌高達20%，因為有部分地區的房地產價格被高估達72%，一旦出現跌勢，這些地區的房市將首當其沖。
目前經濟專家正在爭論美國是否已陷入經濟衰退，因為國內生產毛額(GDP)已連續兩個季度呈現負增長，這符合經濟衰退的傳統定義。
穆迪分析公司(Moody's Analytics)每季都會評估當地經濟基本面(包括當地收入水平)，能否支撐當地房價。
穆迪首席經濟學家贊迪(Mark Zandi)早在今年5月就已看淡美國房地產前景，在財富雜志(Fortune)8月24日最新一期裏，他更對美國未來房地產市場更加悲觀。
他驚人地警告，如果真的出現經濟衰退，全美房地產價格將平均暴跌20%。這個說法對于在泡沫時期購置房屋的人來說，實在非常可怕。
贊迪如此評估的一個理據是，全美413個最大的局部房地產市場裏，有183個被高估25%以上，有些甚至高估達75%。
被高估的地區主要在西部及陽光地帶。洛杉矶、奧蘭多、西雅圖，印第安納波利斯等城市的房價給高估30%；休士頓房價被高估約34.5%。
這些地區一向非常受置業者歡迎，不少人明知存在泡沫仍然入市，可是一旦房市轉向走低，將會跌得最慘。
聯准會(Fed)為了控制通貨膨脹而不斷升息，預計到年底將再度上調至3.4%，多數專家指出，升息除令美國陷入衰退之余，也讓房貸成本變得愈來愈昂貴，賣家難以放售，而買家又不願入市，房地產自然前景堪虞。數據證實自聯准會今年初升息以來，全國房屋銷售已明顯放緩。
根據房地美(Freddie Mac))的數據，自1月以來，抵押貸款利率幾乎翻了一番，截至上周，30年期貸款的利率已升至 5.13%。
除了贊迪之外，金融經濟咨詢公司Pantheon Macroeconomics的首席經濟學家謝潑德森 (Ian Shepherdson) 同樣認為，房價最糟糕的時刻尚未到來。
他說，7月新建單戶住宅的銷售量，創下近七年來的最低水平，經季節性因素調整後為 51萬1000套，下降12.6%。
惠譽評級(Fitch Ratings)的預測稍樂觀，預計房價將最多下跌15%，曾准確預測2008年房地產市場崩盤的經濟學家席勒(Robert Shiller)認為，房價很有可能下跌10%左右。
供給少、需求強、數年低房貸利率，加上新冠肺炎封鎖，使得全美房價漲到十年來高點。
房貸公司房利美(Fannie Mae)表示，長期房價高于應有價格約15%，未來若衰退，房市泡沫勢將破裂，而這五大都會區首當其沖。
消費者事務(Consumer Affairs)民調顯示，在人口前50多的大城市中，33%受訪者認為奧斯汀將會是全美房市首崩之處。
奧斯汀去年人口約96萬4177人，居民年齡中位數約34歲；疫前家戶收入為4萬6217元，人均收入5萬4414元。
奧斯汀7月房價中位數為65萬元，每平方呎364元，年增18.2%；房屋售價中位數為130萬元，待售房屋平均在市場上停留41天。
若房價跌15%，中位數價格會跌至55萬2500元。
亞特蘭大是第二個房市可能崩盤之處，26%受訪者認為可能近期就會跌。
亞特蘭大去年人口約49萬6461人，居民年齡中位數約33歲；疫前家戶收入為6萬6657元，前年家戶收入中位數為6萬4179元。
亞特蘭大7月房價中位數為43萬5000元，每平方呎267元，年增8.7%，房屋售價中位數為39萬5000元，上市房屋平均40天成交。
若房價跌15%，中位數價格會跌至36萬9750元。
近15%受訪者認為貝克斯菲爾德房市會崩盤，該市去年人口約40萬7615人，居民年齡中位數約31歲；前年家戶收入平均6萬5687元，但2019-20年的人均收入為2萬7309元。
貝克斯菲爾德7月房價登錄中位數為38萬元，每平方呎221元，年增20.6%，房屋售價中位數為36萬元，上市房屋平均46天易主。
若房價跌15%，中位數價格會跌至32萬3000元。
23%受訪者認為洛杉矶房市會跌，該城去年人口約384萬9297人，居民年齡中位數36歲；前年家戶收入平均6萬5290元，人均收入3萬7143元。
洛杉矶7月房價中位數為100萬元，每平方呎654元，年增4.4%，房屋售價中位數為94萬8000元，上市房屋平均49天轉手。
若房價跌15%，中位數價格會跌至85萬元。
23%受訪者認為阿布奎基的房價會修正，該市2019年人口約56萬513人，居民年齡中位數37歲；疫前家戶收入為5萬5567，人均收入約3萬2216元。
阿布奎基7月房價中位數為33萬2500元，每平方呎188元，年增14.7%，房屋售價中位數為35萬8892元，待售房屋平均在市場上停留51天。
若房價跌15%，中位數價格會跌至28萬2625元。
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