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美國房屋出租,十招教你成為低風險房東
流覽次數:6233    添加時間:2012/2/21    來源:Ada Bao

在美國出租房屋,當房東不是一件輕鬆的事,美國有眾多規定,如果不瞭解當地法律規定,房東很容易給自己引來麻煩。那身為美國房東如何能降低本身承擔的風險呢?USLawChina在此為你支招以下幾個方面:

第一招 獲取適當的保險
能否對出租財產投保適合的保險,是減少意外事件與損失的關鍵。對於出租財產的保險有三個險種:
1. 個人責任保險:此類保險是基於財產本身的條件所引起的違反公平住房法或者人身傷害的險種,比如因房屋引起的跌倒滑倒、犯罪活動、以及有害物質污染。
2. 財產保險:此類保險主要承保房屋結構性或其本身的損失。
3. 租賃保險:此類保險是補償因自然災害或者租戶個人行為導致房產不適宜人居住的情況下,房東的租金損失。

第二招 不要違反公平住房法
聯邦和各州法律都規定禁止房東在挑選租戶時有歧視性行為。其中,各州法律多變,也有其他形式的歧視禁止條款,但是聯邦公平住房法及其修正案主要禁止的是房東根據人的種族、膚色、地域、性別、宗教、家庭狀況以及是否殘疾的歧視行為。所以,當你在挑選租戶時,切記一定要平等對待所有的租戶們。房東不得有以下行為:
• 在有房出租的情況下,否認該房屋可出租的事實;
• 在出租廣告中包含了優惠或者缺點資訊;
• 對不同的租戶有不同的標準和條件
• 因歧視,解除雙方之間的租賃合同
反歧視法適用於所有與潛在租戶有法律關係的人,其中包括房屋所有人、不動產經紀人、房東、以及經理。

第三招 篩選租戶的方式要一致
為避免產生公平住房的糾紛,房東應當:
• 創建一套篩選程式;
• 只可以基於合法理由拒絕以下人員:沒有足夠收入、信用記錄差、其之前的房東對其有負面評價;
• 為身患殘疾者提供合理居住環境;
• 對所有潛在租戶適用相同的篩選程式。
 

第四招為殘障人士提供某些便利
聯邦公平住房法規定租賃房屋的所有人應當為殘障人士適當改變房屋,房東必須:
• 讓房屋能使殘障人士正常居住,確保租賃辦公室以及其他公用區域可以使用輪椅。
• 為使殘障人士能夠居住,房東必須改變租賃的程式、規則或服務,使殘障人享有與正常人一樣使用出租單位以及公共區域的權利。比如,需要為殘障人士配備可用的停車空間以及允許他們飼養照顧他們的寵物。
• 允許合理的房屋改變,如果殘障人士改變出租單位的理由是合理的,改變費用由他們自己承擔。一般來說,建造用於輪椅滑行的斜坡以及低矮的櫥櫃,都被視為是合理的改變。
 

第五招擺脫有害環境
為了降低環境污染的危險程度,房東有必要為房產做相關檢查。有害物質包括鉛制油漆、石棉、黴菌、一氧化碳以及氡。許多的環境有害物質在未被發現之前都未被檢測出,因此人身傷害以及財產損失都時有發生。為了避免傷害與損失的造成,根據聯邦法與各州法的規定,房東應當定期檢查。比如,安裝一氧化碳探測裝置,維修電器及排氣孔,修理漏水,遵守石棉使用的法規來避免因環境有害物質所導致的嚴重事故。

第六招 使房屋更適宜居住
無論租賃合同中是否有相關條文,房東必須確保出租房屋是舒適且適宜人居住的場所,這就是所謂的“可居住性默示擔保(implied warranty of habitability)”。在房屋出租期間,房東必須遵守州以及當地建築與安全的相關法規。一般來說,出租單位必須供有熱氣、管道、煤氣、純淨水、電力以及結構安全的屋頂。

第七招 及時修補房屋的危險情況
房東也必須檢查房屋是否有危險物,如果房東發現了危險情況仍不及時處理的話,房東有義務警告租戶以及來訪者房屋的危險性。房東極有可能因為草率與疏忽,違反健康與安全條例,或者為及時適當維修而承擔法律責任。

第八招 提供安全的住宿環境
在最近幾年中,法院要求房東需對出租房屋的犯罪活動負責,因此,房東應當採取謹慎預防,保護鄰居避免被租戶的犯罪行為影響,同時也要保護租戶避免受到其他租戶違法行為的打擾以及其他進入該房屋所實施的犯罪行為。對於一些可預見的危險,房東有義務進行“應有關注”從而保護其租戶,合理的注意義務主要包括:
• 檢查外部的安全照明設施
• 向員警報告可疑的活動情況
• 不要對能力範圍之外的安全系統對租戶做出任何保證
• 對於租戶的安全要求,要儘快回復
• 定期檢查房屋的安全性

第九招 防範雇傭人員所帶來的風險
雇傭員工或合同工來幫你打理租賃的有關事宜或許是一種更有效、更有益的方式。你所聘請的是雇員還是合同工會決定作為房東的你的風險。由於房東要對雇員的行為負責,在這種情況下,如果你所聘請的是雇員的話,就不得不考慮性騷擾或歧視的責任問題。當你聘請的是合同工時,那麼一張書面的合同上清楚列明雙方的責任與義務,對維持這段法律關係是很有必要的。這樣,合同工也應有自己的責任保險。

第十招 瞭解稅法
保留有條理且精確的記錄對於管理出租房屋是十分重要的。向一名有資質的註冊會計師或稅務律師諮詢相關意見很有用,對於稅收及會計方面所要考慮的方面主要包括:
• 商業結構類型
• 被動收入或損失
• 商業課稅減免,如薪資稅、財產稅或者按揭利息


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