投資移民

從臺灣移民署審查EB-5項目手續內容認識如何選擇優良項目
流覽次數：3281 添加時間:2017/12/28 來源:Frank Tsang臧煜卓

臺灣如何審核國外的投資項目，需要完成哪些流程，才會頒發執照？才可以合法的在市場上宣傳？

EB-5項目已為美國GDP貢獻了數十億美元、支持了好幾萬個美國就業並為聯邦、州、地方政府創造了數億美元的稅收收入，而且這一切沒有花費美國納稅人一分錢。

現在很多法案在修改，EB-5也在跟著聯邦法案延期，預計會延期到2018年的12月份，之後還會出臺一些新的政策。

2017年11月28日，對於美國ALC區域中心來說又是一個新的里程碑，因為在目前眾多項目出現各種問題的同時，ALC卻通過了極為嚴格要求的臺灣移民署的審批流程，取得了在臺灣地區經由喜瑞都移民事業有限公司核准銷售該區域中心項目的執照，總共11個區域中心的項目執照。

為保護移民者消費權益，臺灣內政部移民署依照入出國及移民法及移民業務機構及其從業人員輔導管理辦法相關規定，于各移民業務機構申請許可諮詢、仲介國外移民基金時，先由臺灣內政部移民署指定之移民團體簽署查證意見，再依程序審議後許可。

臺灣內政部對於銷售移民基金的公司有幾個條件：

1. 必須是有3張移民顧問執照成立的移民公司。在臺灣所有移民顧問必須付費上課，通過考試取得執照。每一個移民公司必須有3位移民執照顧問才能成立移民公司。

2. 如果銷售基金，必須在內政部抵押現金250萬台幣的甲級移民公司資質。還需要在經濟部申請合格的移民公司營業執照，且已加入移民同業公會會員資格的會員，往往同行之間的約束力更大。

3. 提供相關文件經過許多政府或財團法人機構專家的審批。因為在海外，臺灣在美國是臺北經濟文化中心，相當於臺灣駐美領事館，所有東西都必須經過County的公證，州的認證，再到領事館。領事館不單單是蓋章而已，他需要審查你的內容，是不是可以允許蓋章的內容，你的機構，你的名稱，你的資質，都需要提供資料。喜瑞都這次審核提供了大概400頁以上的資料。

蓋章後，臺灣喜瑞都移民事業有限公司需要先送公會審查，有以下路徑：臺灣移民商業同業公會，移民消費者權益促進會，移民品質保障協會。所有材料需要先經過他們的審查，回復查證意見後，通過了才能送移民署。

公會對移民基金審批的流程圖：

提交一式12份資料，加上一份正本。公會有一個EB-5召集小組，喜瑞都本身是美國委員會召集人，由於這次代表ALC區域中心項目，所以必須回避。其他5位召開第一次小組會議。

一般開會以後，會要求補件。補件以後，再召開第二次小組審查意見會。這5位專門都是審查EB-5項目，甚至自己也代理了不同的移民項目。每一個項目都有不同的優缺點，針對這些優缺點，會進行審核。這樣的程序會一直迴圈，如果第二次會議不通過，還會有第三次，第四次會議。

會議最後的決定分兩種：一種是不接受，另一種是接受，然後開始內政部移民署送審。

內政部移民署有一個移民業務機構管理科，如果屬於證券交易法，有價證券會需要證券主管機關同意。美國有SEC，臺灣有證管會，經過證管會同意後，需要送央行備案。一般所有基金項目都需要這套程序。

證管會審核之後，排上議程，這次開會來了20位委員，加上移民署的3位長官，一共23位委員。ALC派喜瑞都Judy朱經理面對23位委員的提問。之前都是文書審核，現在是正式面對面發問。23位委員裏面，有律師，會計師，金融師，消費者等方面的專家。

最近美國移民項目出了太多問題，幾百個家庭移民夢破碎。他們就會覺得我為什麼要幫你蓋章？幫你保證你的項目？你的項目在什麼情形之下不會還錢？什麼情形之下會通過？通過之後如何出場？提問了非常多這一類的問題。

備註：

一、移民業務機構申請許可諮詢、仲介移民基金案應備文件：
(一)移民基金發行公司或移民基金管理公司之設立證明影本、移居國政府公告或核准之文件影本。
(二)雙方合作契約或授權證明文件影本。
(三)移民基金之最新公開說明書和商業計畫。
(四)填載申請許可諮詢、仲介移民基金應記載項目之資料表。
(五)移民基金發行公司或移民基金管理公司之全體董事及管理者就下列事項檢具切結書或相關證明文件：
(1)未曾有破產紀錄。
(2)未曾受司法機關判處一年以上有期徒刑確定之紀錄。
(六)移民基金之法律意見書:其內容應包括移民基金得由移民申請人申辦移居該國之規定、移民基金符合該國海外銷售證券管理法令之規定。
(七)移民基金之會計師意見書:其內容應包括移民基金經營標的之風險評估、移民基金管理公司之營運能力及風險之評估等。
(八)移民基金在移居國信託機構之信託合約及銷售備忘錄。
(九)移民基金之原文合約及中文譯本：其內容應包括移民申請有無附加條件、無法取消附加條件之處理方式、移民申請人取消條件之風險、移民基金管理公司對於移民申請人領回還款金額前之特別承諾事項、移民申請人匯入款項之信託帳號、移民申請人對於移民基金應注意事項、移民申請人放棄申請或無法取得移民許可之還款及退費方式、移民糾紛之處理方式等。移民基金為移居國政府所發行、經營或管理者，應檢附前項第一款、第四款及第九款文件申請許可。移民業務機構申請辦理第一項業務，其屬證券交易法所定有價證券者，入出國及移民署應會商證券主管機關同意後許可，並將許可字型大小及許可諮詢、仲介之期限副知中央銀行。移民業務機構經許可之每一移民基金案，得授權其他經許可經營移民基金業務之移民業務機構代理諮詢、仲介。但應於授權前將被授權代理之移民業務機構名稱及第一項第二款之證明文件影本向入出國及移民署申請許可後，始得為之。

二、依規定應檢附之文件系在國外製作者，應經駐外領事館處驗證；其在國內由外國駐華使領館或授權機構製作者，應經外交部複驗。前項文件為外文者，應檢附經駐外領事館處驗證或國內公證人認證之中文譯本。前條第一項第一款至第八款規定之外文文件，另應經內政部入出國及移民署指定之移民團體(中華民國移民商業同業公會或中華民國移民消費者權益促進會或中華移民品質保障協會)簽署查證意見。

應檢附資料內容與檢附文件：

一、移民基金發行或管理公司設立證明：
1. 移民基金發行或管理公司設立證明美國借貸中心公司設立證明
2. 美國就業發展借貸中心組織章程
3. 美國借貸中心金融借貸執照
4. 組織結構-中英文
5. 美國借貸中心EB-5資金流向圖-中英文

移居國政府公告或核准文件：
1. 美國政府核准為“區域中心”證明
2. 美國政府核准為“區域中心”更名證明

二、雙方合作契約或授權證明：
授權書

三、移民基金最新公開說明書：
1. 美國借貸中心商業計畫書-中英文
2. SBA介紹-中英文
3. No.56英迪格酒店項目企劃書-中英文

四、移民基金應記載專案(另表格)：
數據表已填載

五、移民基金發行公司或移民基金管理公司之全體董事及管理者就下列事項檢具切結書或相關證明：
1. 未曾有破產紀錄
2. 未曾受判處一年以上有期徒刑確定

檢附文件：
JOHN SHEN護照、無犯罪紀錄及無破產紀錄宣誓書

六、法律意見書：其中內容應包括：
1. 移民基金得由移民申請人申辦移居該國之規定
2. 移民基金符合該國海外銷售證券管理法令規定

檢附文件：
法律意見書及律師證書-中英文(注：律師證書)

七、會計師意見書：其中內容應包括：
1. 移民基金經營標的之風險評估
2. 移民基金管理公司之營運能力及風險評估

檢附文件：
1. 會計師意見書-中英文
2. 綠卡申請法律程式流程圖-中英文
3. 會計師證書

八、信託合約及銷售備忘錄：
請參閱第九項資料

九、移民基金原文合約書及中譯本：

其內容應括：
1. 移民申請有無附加條件
2. 無法取消條件之處理方式
3. 移民申請人取消條件之風險
4. 對申請人領回還款前之特別承諾事項
5. 申請人匯入款項之信託帳號
6. 申請人對移民基金應注意事項
7. 申請人放棄或無法取得移民許可之還款及退費方式

檢附文件：
1. 保密性私募配售配備忘錄-中英文
2. 認購協議-中英文
3. 有限合夥協議-中英文
4. 服務合約-中英文
5. 退費政策-中英文

臺灣內政部移民署許可移民業務機構諮詢、仲介國外與投資移民有關之移民基金資料：

國外移民基金名稱：

美國借貸中心-SBA504貸款項目-第56號項目佛羅里達州英迪格酒店有限合夥移民計畫。
【American Lending Center, LLC - SBA 504 Loan Program-No.56 Hotel Indigo Florida LP】

一、方案性質：區域中心投資方案(EB-5 Regional Center Program)

二、許可日期及文號：106年11月28日移署移字第1060131316號

三、許可移民業務機構名稱：喜瑞都移民事業有限公司

四、移居國別：美國

五、投資內容：
(1) 本案經美國公民及移民局（USCIS）核准在案，並列在加利福尼亞州的區域中心範圍，符合現行美國規定的EB-5投資移民要件。
(2) EB-5移民系先獲得2年期有條件居留身分，再經必要程序後始能獲得永久居留權。
(3) 本案是貸款方式的項目，投資期限至少5年。

六、風險預告：（節錄本案私募備忘錄、移民基金應記載項目資料表及投資移民基金查證意見書）
(1)------(6) 略。

七、注意事項：
(1) 移民業務機構諮詢、仲介此項業務時，對投資移民申請人應充分揭露有關本投資移民計畫案之必要資訊，並應告知本案雖經查證，惟不擔保投資資本可獲全額或差額贖回，投資移民申請人須審慎評估自我風險承擔能力。
(2) 本投資移民計畫內容有變動時，應先送本署指定之移民團體簽署查證意見後，再檢附相關文件報本署備查。
(3) 移民業務機構對此項業務廣告，請先逐案送中華民國移民商業同業公會審閱確認，再轉報本署核定後，始得散佈、播送或刊登。另為保護投資移民申請人權益，請於該廣告明顯處標注風險警語，以提醒投資移民申請人審慎決定。

ALC美國借貸中心的全部移民項目都由美國中小企業局(SBA)批准並注資。

American Lending Center美國借貸中心
美國借貸中心（AMERICAN LENDING CENTER）（原名美國就業發展借貸中心，US EMPLOYMENT DEVELOPMENT LENDING CENTER）（以下簡稱“中心”）是一家位於美國加州長灘的非銀行金融貸款機構，同時也是經過美國移民局（USCIS）資格認定的EB-5投資移民區域中心。中心與美國中小企業局合作，向符合條件的中小企業提供貸款，從而創造就業崗位，振興美國經濟，幫助投資人海外定居。

美國聯邦中小企業局-SBA (The U.S. Small Business Administration)
SBA是美國聯邦政府根據1953年通過的《中小企業法》創立的一個獨立的聯邦政府機構。其任務是支援中小企業發展，向中小企業提供諮詢協助以及資金幫助，包括直接提供政府貸款服務。同時兼具保護中小企業、維護有競爭力的自由企業，維持和增強國家的整體經濟，以及協助受災後的社區的經濟復蘇的功能。

SBA在美國全國擁有90個區域、地區辦公室和分支機搆。它正是通過這個網路和金融合作夥伴及資金合作夥伴提供各類服務。

據2014年美國官方統計，自1982年以來，美國中小企業的數量增長了49%，現全美約有2300萬家中小企業，它們的年銷售總額占全美銷售額的54%，為美國社會創造了超過55%的就業機會，而在新增就業機會中，由中小企業所創造的高達66%。由此可見中小企業對於美國就業發展所起到的作用是至關重要的，享有成功企業“孵化器”美譽。為微軟，蘋果，聯邦快遞等企業建造了起飛的平臺。

美國中小企業SBA 504貸款
始於1958年，由美國聯邦政府與金融機構聯手提供給美國中小企業的商業貸款，專為上升期的中小企業定制的購買開發固定資產的融資手段。

SBA504貸款，要求貸款企業自有資金不少於10%，貸款包括了兩個性質和資金來源的資金：

1. 至少50%來自民間銀行或貸款機構的第一貸款；

2. 最多40%來自於中小企業局提供的第二貸款，第二貸款由CDC(Certified Development Company認證發展公司)負責從二級金融市場融資借出，代表美國聯邦政府貸給批准的企業。

認證發展公司–CDC (Certified Development Company)
CDC是一類由SBA頒發執照的非營利性機構，主要經營SBA504貸款和其他一些中小企業貸款。在SBA504貸款操作上，CDC代表美國政府為企業提供上限為總批准預算額度40%的第二貸款，並負責對申請貸款的企業進行嚴格的信貸審核，評估企業的信用，有效判斷企業的還貸能力，把企業遲付和止付貸款的風險減少到最低。CDC的審批原則採用SBA的標準操作流程 SOP 50 10 5 (https://www.sba.gov/)，審批標準明確要求申請貸款企業以未來現金流作為還貸的主要資金來源，現金流不夠強不得批准貸款。

SBA 504貸款結構：
SBA 504貸款是由美國中小企業局設計的一種為符合資格的中小企業提供長期，固定利率的資金用來開發/購買商業經營所需固定資產的購物貸款。這個貸款實質上包括了兩個性質和資金來源完全不同的貸款：批准預算至少50%來自銀行或貸款機構的第一貸款，批准預算最多40%來自於中小企業局提供的第二貸款。第二貸款由CDC（Certified Development Company 認證發展公司）負責從二級金融市場融資借出，代表美國聯邦政府貸給批准的企業。另外，批准預算中至少10%資金必須來自借款企業。SBA 504貸款項目的具體資金結構請參考下圖：

SBA 504貸款違約風險：
由於504貸款審批風控極其嚴格，獲批貸款的企業現金流充足，發展速度快，在504貸款的還貸過程中違約率極低。由於每個項目都有價值充足的固定資產作為貸款抵押，同時還有資產實力雄厚的貸款擔保人，在貸款違約情況下完成資產沒收清償找回貸款損失也相對容易。這使得504貸款項目成為美國最安全的金融投資手段。

下麵是SBA公佈的2006年到2016年間504貸款的違約率統計。經歷過2010年的高峰之後，當前的違約率已經下降到1％以下，歷史性降至0.8%，現在更降至0.63%。

2010年，ALC開創EB-5先河，成為業內首家也是唯一一家與聯邦政府合作，將EB-5投資與政府貸款合作的區域中心。歲月流逝，數百位來自世界各地的投資人實現了自己的美國夢。

注意：第一還款順位與第一清償順位的最大區別：ALC項目都是第一清償順位，如果當他還不出錢的時候，要把資金做抵押進行拍賣，你是第一清償順位，拿到錢第一個先還你。

德聰集團（Tetra Tech, NASDAQ: TTEK）
美國著名建築服務商，為每個EB-5項目的建築施工提供完整的“資金監理，現場驗收和建築完工擔保”服務。

由企業主，企業主聘請的（指定）建築商，美國借貸中心和德聰集團共同簽署一份四方協議（Funds Control & Inspection Services Agreement with Completion Commitment），為建築施工全程提供專業第三方資金監理，定期現場驗收的同時，確保建築施工在預算內順利完成。

No.56 佛羅里達州英迪格酒店

佛羅里達州英迪格酒店(Hotel Indigo Florida) 是ALC美國借貸中心SBA商業不動產按揭抵押貸款第56號項目，位於佛羅里達州傑克遜維爾市(Jacksonville)，詳細地址：100 W Bay St, Jacksonville, FL 32202。

傑克遜維爾是佛羅里達州最大城市，也是美國東南沿海主要海港和工商業中心。這裏經濟發達，人口眾多，勞力充足，同時文化生活十分活躍，氣候十分宜人，非常適合居住、旅遊和度假。酒店位於傑克遜維爾市中心，周邊交通四通八達，連通諸多城鄉道路及主要州際高速公路，距離傑克遜維爾國際機場(Jacksonville International Airport)僅17分鐘車程。

項目優勢
• 政府多重金融風控審批。佛羅里達州英迪格酒店(Hotel Indigo) SBA 504貸款項目較之一般的EB-5項目具有更加嚴格的金融風控程序。為了獲得EB-5資金，它不僅要符合美國移民局對EB-5項目法律和就業的普遍性要求，還要通過美國中小企業局近乎苛刻的多重金融風控審批。代表美國聯邦政府的中小企業局將對企業的資信狀況，抵押償付件，未來現金流進行嚴格審查和分析，符合要求的企業才能獲得貸款。

• 酒店未來現金流有保障。酒店建設的資金需求為1504美元，其中250萬美元將來自5名EB-5投資者。除了中小企業局的嚴格風控外，貸款擔保人優秀的信用評級，以及酒店客觀的未來現金流都為項目還款提供了保障。酒店建成後的估值將達到1780萬美元，是EB-5貸款數額的數倍。

• 兩倍以上固定資產抵押，EB-5資金處於清償第一順位。SBA 504貸款條例中明確規定，如果企業遲付或止付應還貸款，銀行或貸款機構有權沒收並拍賣企業已經購買下的固定資產並通過債務清償找回貸款損失。投資人的EB-5資金在清償順序上擁有第一優先權，SBA所提供的貸款，在清償順位上位居第二，在EB-5資金之後。因此，SBA 504貸款項目的資金追償機制便成為了EB-5的“安全墊”。

• 項目選址優勢明顯。佛羅里達州英迪格酒店位於佛羅里達州傑克遜維爾市(Jacksonville)。傑克遜維爾是佛羅里達州最大城市，也是美國東南沿海主要海港和工商業中心。傑克遜維爾的氣候十分宜人，擁有80多公里的沙灘，設施優良，高爾夫球場超過50多個，購物中心、會議場所等充足，非常適合居住、旅遊和度假。該市商業發展潛力濃厚，經濟增長勢頭樂觀。酒店地理優勢明顯，交通便利。酒店條件優越，建成後入住率無憂，保障充足現金流。

• 完全使用建築就業，項目完工即成功創造就業。項目預計創造的總就業人數將達到76.55人，完全能滿足5個投資人所需要的50個就業。並且，由於所需的50個就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴任何經營所需的直接就業，投資人在申請臨時綠卡轉換正式綠卡階段，就創造就業達標這個關鍵問題來講完全不存在風險。

• “等預算完工擔保”，保證項目100%完工。項目有納斯達克上市公司（NASDAQ: TTEK）美國著名的建築施工行家德聰集團（Tetra Tech）提供的”等預算完工擔保“，確保項目100%順利完工，絕無爛尾樓。

項目資金總需求量約為$1504萬美元。資金結構為：美國借貸中心(“ALC”)提供的EB-5第一貸款250萬美元(占總資金來源17%)，和非EB-5金融機構提供的第一商業貸款500萬美元(33%)，SBA中小企業局的第二貸款450萬美元(30%)，以及借貸企業本身提供的現金投入304萬美元(20%)。

創造就業分析
佛羅里達州英迪格酒店的就業計算分析將借助以往移民局批准的多個酒店項目的成功經驗，從酒店所需的直接就業和建築產生的間接和衍生就業入手，按照美國移民局批准的RIMS II標準方式計算出總共就業人數。

按照美國借貸中心的貸款計畫，本項目將募集5位EB-5投資人參與貸款，所需的50個就業將全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需要依賴經營所創造的直接就業。投資人在I-829申請臨時綠卡轉換正式綠卡的時候輕易滿足移民局對就業數量達標這個關鍵點的要求，繼而為獲得正式綠卡上了一道強有力的保險。

第三方資金管控及施工監管
美國借貸中心所有EB-5項目全部有第三方監管機構做最全面的資金管控及施工監管。首先，第三方監管機構需有效監控資金的使用，並確保資金的使用符合美國移民局以及相應行業機構的要求，所以此第三方機構必須具備以下三個特點：

1) 其本身應該是大型建築公司，熟悉建築施工相關的法律規定及具體業務程序。
2) 曾經獨立操作過類似預算規模甚至更大規模的項目，對資金使用的細節部分有具體直觀的操作經驗。例如，具體建築環節佔用資金比例的合理範圍、不同建築分包商的具體職責、建材定貨的正常管道以及市場上原材料價格浮動範圍等。
3) 必須掌握建築公司的資金發放權，同時也有充分的授權可以隨時進行現場施工檢驗，並有權對建築公司的所有帳目，收款和放款的單據，甚至盈利多少進行財務審計。

經過反復的實踐和摸索，美國借貸中心最終選定了納斯達克上市公司(NASDAQ: TTEK)，美國著名的建築施工行家德聰集團(Tetra Tech)擔任所有項目資金使用的第三方監管機構。

具體來說，每個月建築商都會向企業主提交當月的資金使用申請並就使用目的進行解釋說明，由企業主批准並放款。一般情況下，企業主不會對自己聘請來的建築商提出的資金使用申請進行嚴格的審核。但是，在選定德聰集團擔任所有項目資金使用的第三方監管機構之後，所有與建築施工有直接利益關係的參與方，需要達成一個共識，並簽署一份協議。

簽署以上協議的一共有四方：

1) 企業主，也就是項目的所有人，同時也是借到EB-5貸款的公司
2) 企業主雇傭來完成建築開發的建築商，也是資金的直接使用者
3) 代表EB-5投資人的區域中心，即美國借貸中心
4) 區域中心選定的第三方資金使用監管機構，即德聰集團

此四方協議囊括的內容眾多，但其核心環節為：在美國借貸中心操作的每一個項目進入到了施工階段時，建築商在使用包含EB-5資金在內的全部資金之前，必須經過德聰集團的嚴格審核過濾。在通過四方協議取得企業主認可後，美國借貸中心要求德聰集團直接受理建築商的資金使用申請，且只能批准申請中提出的合理部分。倚仗德聰集團豐富的行業經驗作出準確的第三方專業判斷，從而避免不必要的過度放款，杜絕資金被放任使用的可能。

建築完工擔保
以上四方協議中除了對建築施工資金進行了充分管控之外，還有一項最為重要的功能，也是在中心所有EB-5項目移民申請中的起到最關鍵作用的功能：建築完工擔保。這樣一來，建築施工的風險就完全消失了。經就業分析顯示，該專案所需就業全部來自於建築過程中的非直接就業，即全部就業隨施工過程結束自然到位。所以項目建築的順利完工至關重要！

佛羅里達州英迪格酒店SBA504項目是優質EB-5投資移民項目，將EB-5資金以政府平臺方式投入到美國中小企業，促進經濟發展，積極創造就業。而投資移民申請所需就業全部來自建築產生的間接和衍生就業，完全不需任何完全不需任何經營產生的直接就業，消除了投資人永久綠卡獲批的不確定性。

SBA504貨款嚴格的風控準則，和獨特的資金結構，要獲得EB-5資金和政府貸款的企業須經過多輪次風控審批，只有“僅憑未來現金流就足以還貸”的極少數優質中小企業才能接受貸款。成倍的抵押資產，和第一順位的清償順序，更是給EB-5投資人提供了最大限度的資金安全。而其標準化的金融產品特性，也給投資人搭建了幾年後合理自然的退出方式。

SBA504貸款和EB-5資金的完美結合，真正意義上解決了綠卡和資金安全的雙重保障。

我們從臺灣審核外國移民基金所有的步驟和機構，不難看出一個打算行騙投資人的虛設基金是非常不容易通過這麼多審核的機制，並且申請費要提交10萬台幣(3300美金)，國外County，州政府，再到領事館的認證費用，加上臺灣駐美臺北經濟文化中心嚴格審查所有文件的內容，接著必須通過移民同業公會審查委員們逐一過濾，通過後再送交各種機關簽署意見通過後，最後才能排上內政部移民署的審查議程。

目前臺灣的投資人並沒有移民排期的問題，配偶之一人是臺灣籍便無需等待排期，有關項目內容介紹，個別家庭情況分析，資金來源的證明，過去曾有不良記錄的影響，大陸的匯款方式，歡迎進一步與喜瑞都移民公司聯繫。

喜瑞都聯繫方式如下：
電話：00886-2-2755-2526
地址：臺北市信義路四段248號7樓
郵箱：frank1007@aliyun.com

更多資訊，歡迎收聽我們網上講座《從臺灣移民署審查EB-5項目手續內容認識如何選擇優良項目》
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作者：Frank Tsang臧煜卓
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