美國租房攻略(四)：加州紐約州驅逐房客法律規定
流覽次數：8160    添加時間:2013/12/3    來源:國法律聯營網

USLawChina在之前曾撰文總結過一系列美國租房和攻略以及合租注意事項。如《美國租房攻略(一):如何找房源》《美國租房攻略(二):明曉房客的權利和責任》《美國租房攻略(三)：明曉房東權利和責任》以及《在美國合租需要注意哪些事項》，以下以問答形式為讀者介紹華人聚集地加州和紐約州對房東驅逐房客的法律規定和程序。

1.可根據哪些理由驅趕房客（Evict a Tenant）？
通常理由有：不付房租； 租約到期（expiration of lease）；造成公害（Nuisance）或霸佔（holdover），即違約對房屋的使用超出原先協定的範圍，如私下轉租，契約期滿仍不搬離，或對鄰居的生活形成妨礙。

2. 房東如何通知房客被驅逐（eviction proceedings）？
如果房東要採取法律行動對付不肯搬出的房客，房東必須首先給房客一份書面通知。房東可以親自將通知交給房客，也可通過郵局郵寄通知，或者事先將通知貼在在房屋的一處顯眼的地方。

3. 如果房客接到通知後，仍然繼續住在租屋（rental unit）裏該如何是好?
如果房客不顧通知繼續滯留在出租房內，房東應該去法庭起訴房客，如果法庭判定房東勝訴，而房客仍不搬出的話，法警將為房東代勞。

4. 房客何時可以進行驅趕房客（evict the tenant）的法律程序？
需要視租約而定。如果是不付房租導致的糾紛，一般而言房客必須按時交付房租，且不得遲於租約規定的日期之後，否則房東有權進行驅趕房客（evict the tenant）的法律程序。具體規定和法律程序如下：|

加州：依據法律，房東在驅逐未按時付租的房客時，可先以口頭通知房客欠繳房租。如房客依然欠繳房租，房東三天之後可向房屋法庭申請驅逐，法院會通知房客出庭說明原因。若房客未按時出庭，法官將采信原告說詞，進行缺席宣判。
在有些場合，房東在法庭上並不是理所當然的贏家。如果房客有證據表明房東的過失或送達通知的錯誤，那麼整個訴訟程序可能會增加到數月才能完成。如果房東敗訴，租約不僅將繼續履行，有時還要賠償房客的相關損失。
如果房東勝訴並取得判決書後，只有法庭員警負責執行法院的驅逐令，房東不得以任何私人手段借機對房客採取精神或實體的威脅與騷擾。如果房客在限定時間拒絕搬離，或搬離後再次返回房間，房客有權報警。員警可以依法以非法侵入私人物業的罪名將房客逮捕並起訴。

紐約州：在紐約大體上房東有以下兩種法律程序來解決房東房客問題。
其一，房東要趕走房客，這也就是所謂的「驅逐程序」 (Holdover Proceeding)。
其二，房東要求租客付未付的租金，也就是要進行另外一種「不付款程序」 (Non-Payment Proceeding)。

對於驅逐程序，首先到法院立案，請求法官判決房客離開。拿到法官的判決後，需要將相關的檔遞送給有關的執行部門，只有該部門才能行使趕走房客的權利。紐約州房東在法院立案的費用是45美元，但是到最終趕走房東這一過程還是十分繁瑣的。一旦中間出現一個紕漏，法官就可能將案件撤銷。進入到法院 程序後，如果不會講英文可向法院申請免費的翻譯。需要注意的是在紐約州處理房東房客糾紛的法院是不提供免費的律師服務的。為了能最驅趕不良房客，有必要請專業律師幫助進行正確的法律 程序。

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