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美國EB-5投資移民新案例：超出訴訟時效，被駁回
流覽次數：109 添加時間:2025/7/23 來源:美國EB5一點通

最近，EB5Sir留意到一個案子，EB-5投資人因發起訴訟已經過了訴訟時效而被駁回。

這是2024年，中國EB-5投資人因舊金山Proper酒店項目，對其區域中心和開發商發起的訴訟：舊金山Proper酒店，房地產市場困境下的一起新訴訟，近日被法院駁回：

該EB-5項目背景的簡單介紹，如下：

1. 大概在2012年，該項目募集EB-5資金收購開發商所擁有的酒店進行翻新改造；
2. 原計劃改建項目的總成本6000萬左右，但是最後延期了3年建成，總成本增加了4000萬左右；
3. 因為成本增加，又進行了額外的融資，導致最後高級貸款違約，EB-5投資無法償還；
4. 原計劃號稱使用萬豪品牌來運營酒店，最後實際使用的是開發商的自有品牌，也是投資人認為的項目失敗的主要原因；

EB-5投資人，認為區域中心和開發商：

1. 在購買和銷售酒店的過程中存在利益衝突。
2. 酒店的購買和翻新預算不透明，成本超支。
3. 違反了對項目公司及其成員的信託責任。
4. 通過虛假陳述誤導原告投資，例如聲稱酒店將由萬豪酒店管理，但實際上並非如此。

該訴訟的指控，主要是兩項，區域中心和開發商的，合同違約以及違反信託責任，並且進行了證券欺詐。

但是，這兩項主要指控都被特拉華州法院駁回，理由是已經過了訴訟時效，詳情如下：

1. 合同違約和違反信託責任

法院依據特拉華州法律，來判斷合同違約和違反信託責任的訴求，是否超過訴訟時效。

在特拉華州，合同違約和違反信託托責任的訴求適用三年的訴訟時效。時效從原告知道或應當知道侵權行為發生之日起開始計算。

本案原告的相關訴求基於2012年至2015年期間被告的行為，法院認定其訴求已超過三年的訴訟時效。

法院認為：

原告的合同違約和違反受託責任的訴求主要基於2012年至2015年期間被告的行為。最晚在2015年3月16日，區域中心向原告發送信函，告知酒店不會與萬豪合作。至此，原告應當意識到其權利可能受到侵害，訴訟時效開始起算。

原告于2024年5月8日提起訴訟，距離2015年3月16日已超過三年，明顯超過了訴訟時效。

訴訟時效的爭議：

原告聲稱，被告通過中國移民代理機構在2023年仍向其隱瞞真相，使其相信投資將得到償還。

然而，法院認為，原告在2015年收到信函後，已經知道或應當知道酒店不會與萬豪合作的事實，此時訴訟時效已經開始計算。被告後續的行為不足以構成欺詐性隱瞞以中斷時效。

原告還主張，由於其在中國，依賴被告的中國代理人溝通，導致其無法發現資金被盜用，主張適用“隱性傷害”原則來中止時效。

但法院指出，原告只需通過翻譯信函即可發現所謂的侵權行為，不存在無法發現的障礙。

2. 證券欺詐

對於證券欺詐的訴求，法院依據聯邦法律進行裁決。

證券欺詐的訴求，需在違法行為發生後五年內提出，且不得晚于原告發現或應發現違法行為後的兩年。

本案原告的證券欺詐訴求，基於其在2012年的投資行為，法院認定其訴求已超過五年的訴訟時效中止期限。

法院認為：

原告的證券欺詐訴求基於被告在2012年原告投資EB-5基金之前的虛假陳述，包括聲稱酒店將由萬豪管理，以及通過舊金山市長的信函暗示該酒店項目已獲得市政府批准，保證投資回報。

原告于2024年5月8日才提出證券欺詐的訴求，距離其2012年的投資行為已超過五年，超過了訴訟時效中止期限。

訴訟時效的爭議：

原告提出，由於區域中心持續向原告表示其投資仍有價值，主張證券欺詐的訴求時效尚未屆滿。

但法院指出，證券欺詐的訴求涉及與證券買賣相關的虛假陳述，而原告在2012年已完成投資，後續關於投資價值的更新信息與證券買賣無關，不構成時效中斷的理由。

很可惜，該項目的中國EB-5投資人，因訴訟時效的問題，無法主張自己的權利。

鑒於EB-5的NCE(新商業企業)，絕大多數都註冊在該訴訟所在的特拉華州，合同違約和違反信託責任以及證券欺詐，是最典型的EB-5投資人維權訴由，該案訴訟時效方面的法律依據，與絕大多數EB-5投資人面臨的狀況一致，參考價值比較大，EB5Sir特此詳細描述了該案的訴訟時效爭議，供大家學習瞭解。

該案，提醒所有EB-5投資人，維權要趁早。

Law360報道鏈接：
https://www.law360.com/articles/2365135

文章來源：美國EB5一點通

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